Las ventas podrían subir
Las ventas podrían subir, 5 claves
La subida de las ventas depende de cinco importantes factores que entran en juego para el despegue definitivo.
C. GARCÍA-PANDO – Las ventas de pisos siguen bajando de un año a otro. No obstante, algunos datos han registrado una moderación bastante importante respecto a años anteriores: los registradores señalan una moderada caída de tan solo un 2,2% en 2013 respecto a 2012. Por otra parte, la Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad (ETDP) del Instituto Nacional de Estadística (INE), que se elabora en base a las inscripciones de la Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores, refleja una caída de la compraventa del 0,48% respecto a 2012.
Esto puede interpretarse como un primer signo de que está remitiendo la crisis o que se avanza hacia un estabilización. Sin embargo, los últimos datos de los notarios han reflejado que en el conjunto del año pasado los pisos cayeron casi un 20%. El contraste de cifras podría explicarse por el desfase temporal de los casi tres meses desde que se se firman las escrituras ante notario hasta que se inscribe en el Registro de la Propiedad, pero aún así las previsiones en base a estos datos no están claras. ¿Nos acercamos a la recuperación de las ventas? Indistintamente, la subida de las ventas dependerá de cinco importantes factores que entran en juego para el despegue definitivo.
1. La corrección de precios de la vivienda
La constante caída del precio medio hace más asequible la compra de un piso, aunque no es suficiente para relanzar las ventas. Cuando la vivienda deje de rebajarse y empiece a revalorizarse, ¿será el signo definitivo? “Sin duda una corrección de al menos tres trimestres en la tendencia de precios, llevará a generar una corriente de compra, que vendrá además acompañada de acceso a financiación, visto el giro que están mostrando los bancos en la captación de operaciones de activo”, señala Nicolás Llari de Sangenis, director de activos bancarios de la consultora inmobiliaria Savills.
2. El público extranjero
Revisando de nuevo las estadísticas en los últimos meses comprobamos algo que todas señalan en común: los compradores extranjeros están marcando máximos históricos en el número de compras que están protagonizando en España con respecto a años anteriores. “Las compraventas reales han subido levemente especialmente por el continuo crecimiento de la venta a europeos, principalmente ingleses, alemanes, franceses, belgas, escandinavos y rusos”, explica José Antonio Pérez, director del Instituto de Práctica Empresarial (IPE). La demanda nacional mantiene empleo y cobros, pero no tiene ahorro y sin financiación no puede comprar. “Se está fabricando demanda embalsada a la espera de su momento”, señala Pérez.
3. Los fondos de inversión
Son los primeros que se han tirado a la arena tras el ciclón que ha dejado la crisis del ladrillo español. Aunque en un principio empezaran por comprar inmuebles de oficinas, más tarde se han atrevido con el mercado residencial. Expertos del sector apuntan que en 2014 serán los principales protagonistas del sector inmobiliario. “La vivienda terminada en alquiler, social o no, y la vivienda turística en primera línea de playa es el negocio que más les interesa a estas entidades básicamente porque su público no es nacional”, ha apuntado Mikel Echavarren, CEO de irea en una reciente convocatoria, y además, estimó que a finales de 2014, las viviendas residenciales en la costa, las residencias de estudiantes y de tercera edad serán nuevos productos de inversión para estos fondos.
4. La absorción del stock
El stock a finales de 2008, de entre 700.000 y un millón de viviendas, es un lastre para seguir construyendo, básicamente porque ya no se compra tanto… Pero con la entrada de nuevos actores como los fondos internacionales y el público extranjero, las transacciones están empezando a moverse y muchas de ellas, también sin financiación: “Las compras al contado siguen creciendo de 3 a 1, tanto por el europeo como por el pequeño ahorrador/inversor español, ya que las hipotecas actuales son casi exclusivas del resto stock bancario”, señala el director del IPE. No obstante, Llari de Sangenis explica que “la recuperación de las ventas, debe entenderse como un equilibrio entre la absorción del stock existente más la venta de proyectos de obra nueva. Soy optimista sobre lo primero, si bien es pronto para proyectar la reactivación en lo segundo”. De hecho, Echavarren asegura que muchos fondos están pensando ‘casarse’ con un promotor para iniciar promociones de viviendas de primera residencia, algo que hace un año era “impensable”.
5. Recuperación del empleo y la economía
La marcha de estas dos últimas variables son prácticamente las más influyentes para que aumente la capacidad para pagar una vivienda, la demanda y fluya el crédito. “La compra de vivienda está directamente ligada a las expectativas en la situación económica y y a los niveles de desempleo. Pese a que éstas no son favorables a corto plazo, venimos de niveles muy bajos de ventas existiendo asimismo, una demanda de compra embolsada, que potenciará un despegue en las ventas”, explica el directivo de Savills.
