Antes de firmar el contrato de compraventa de una vivienda en Bilbao, se puede reservar su derecho a comprarla de forma legal frente a la competencia. Una vez firmado, algunas modalidades tienen consecuencias si alguna de las partes decide echarse atrás. ¿Quieres saber más? Consulta este manual.
¿Qué es un contrato de arras?
Es un acuerdo jurídico de carácter privado en el que se pacta entregar una cantidad de dinero en concepto de señal para reservar el derecho de compraventa de una vivienda entre comprador y vendedor . De esta forma, se contrata la obligación de firmar el futuro contrato de compra de la vivienda.
¿Qué datos debe incluir este documento?
Para que este contrato tenga validez y se constituya correctamente, debe incluir algunos datos obligatorios:
- Los datos identificativos de las dos partes, tanto del comprador como del vendedor.
- Las características tanto físicas como legales de la casa en concreto.
- El precio total de compraventa del inmueble, en el que se incluirán y se desglosará claramente los honorarios del agente inmobiliario o intermediario y el IVA si se trata de la compra de vivienda nueva o el ITP para vivienda de segunda mano. Normalmente, en los casos de vivienda nueva el promotor suele presentar un pacto de adhesión o una cantidad fijada en la que no hay mucho margen de negociación.
- La forma de pago en la que se entregarán las cantidades de compra y qué cuantía tendrán.
- El plazo para el otorgamiento de la escritura pública.
- Pactos sobre la distribución de gastos de la compraventa.
- Se deberá especificar que las cantidades entregadas se descontarán del precio final. No obstante, será mejor que se confirme el tipo de contrato de arras del que se trata: arras confirmatorias, arras penales o arras penitenciarias.
- Para mayor seguridad, es conveniente introducir una cláusula que permita anular el contrato de arras, en caso de que el banco no le conceda la hipoteca al comprador.
¿Cuánto debo pagar por el contrato de arras?
No existen ninguna cantidad estipulada en el Código Civil previamente de forma oficial, sino solo lo que se acuerde entre las partes, que normalmente, ronda entre el 5% y el 15% del precio total de la casa. Siempre será más conveniente que cuanto más pequeña sea la cuantía mejor, ya que todavía existe la posibilidad de que se pierda.
¿Debe pagarse en el momento de la firma?
La cantidad que se pacte como señal en el contrato privado entre comprador y vendedor para reservar la compraventa de la vivienda será la cuantía que se debe entregar en el momento de su firma como garantía. Debe asegurarse la identidad del destinatario final en todos los pagos realizados y se debe acreditar el pago a favor del promotor o propietario.
¿Esta cantidad se descontará del pago total de la compraventa de la vivienda?
Estará sujeto a la literalidad del contrato. No obstante, lo normal es que se considere un pago a cuenta del precio total si se llega a formalizar la compraventa. Por tanto, es importante comprobar que en el contrato aparece la mención expresa de que todas las cantidades se aplicarán al precio.
¿Qué tipo de contratos de arras existen?
Se pueden firmar tres tipos de contrato de arras según se definen en doctrina del Tribunal Supremo:
- Contrato de arras confirmatorias: el comprador entrega de forma adelantada el pago total de la casa para confirmar el compromiso de comprar esa vivienda. El resto se entregará después de firmar el contrato. Si se incumple este contrato la parte perjudicada puede exigir su cumplimiento forzoso o su cancelación y también la devolución de las cantidades entregadas más una indemnización por daños y perjuicios. En este caso, las partes contratantes no tienen capacidad de echarse atrás en la compraventa.
- Contrato de arras penales: en caso de incumplimiento, con este contrato se produce una penalización y además, las partes contratantes no tienen la posibilidad de retractarse del compromiso adquirido. Si el comprador se echa para atrás perderá la cantidad aportada y si lo hace el vendedor, tendrá que devolverla por duplicado. Esto cubre la indemnización por daños y entrega de intereses.
- Contrato de arras penitenciales: en este caso si algunas de las partes se echa para atrás a la hora de firmar el contrato una vez entregada la señal, no habrá obligación de cumplir el contrato y se podrá rescindir. El comprador perderá la cantidad aportada o el vendedor la tendrá que devolver por duplicado. Son solo una mera multa, mientras que las anteriores exigen en cumplimiento del contrato.
Si en el contrato no se especifica qué tipo de contrato es, se aplicarán las arras confirmatorias.
¿Es lo mismo un contrato de arras que una señal?
La entrega de una señal supone entregar al vendedor una cantidad más pequeña que la estipulada en el contrato de arras, como por ejemplo 3.000 euros para que el comprador le reserve temporalmente su derecho a comprarla frente a otros posibles interesados. En caso de retractarse, esta cantidad será devuelta sin más problemas.
¿Cuál es la diferencia entre un contrato de arras y un contrato de compraventa?
El contrato de arras es un documento más accesorio que se realiza de forma previa al contrato de compraventa, que es realmente traspasa lo derecho de titularidad del inmueble del vendedor al comprador. Si el primero es un contrato de arras penitenciales permite cancelar la operación, en cambio con el segundo si alguna de las partes rompe el pacto, se podrá acudir a los tribunales.
¿Dónde puedo encontrar un modelo de este tipo de contrato?
Para obtener uno modelo de un contrato de arras, se puede acudir a un abogado en Bilbao. No obstante, hay muchos contratos ya redactados que se pueden descargar por Internet desde páginas web fiables de despachos de abogados o páginas especializadas en Derecho Inmobiliario.
¿Por donde nos movemos para que tu no te muevas?
También comentar que no solamente tenemos viviendas a la venta en Casco Viejo de Bilbao – Ibaiondo caso de calles como Somera, Artecalle, Tendería, Belosticalle, Carnicería, Barrencalle y Barrencalle Barrena de lo que somos grandes conocedores y especialistas en este gran barrio de Bilbao donde convivimos mas de 7.000 hab. si no que nos movemos al resto de zonas del barrio como Atxuri, Bilbao La Vieja, Iturralde, La Peña, Miribilla, San Adrián, San Francisco, Solokoetxe y Zabala. como tambien y no podia ser menos al resto de Bilbao como es Deusto, Uríbarri, Otxarkoaga-Txurdinaga, Begoña, Abando, Rekalde, Basurto-Zorroza donde cada día se dan mas inversores, estudiantes, trabajadores y turistas a la hora de comprar y alquilar.
Luis Palacios
en dijo
Hemos firmado un contrato privado para la venta de un piso nuestro a través de una agencia inmobiliaria. En el contrato firmado con la parte compradora no se especifica que sea “Contrato de Arras”, aunque sí figuran las cláusulas de penalización en caso de echarse atrás cualquiera de las dos partes. Ahora tenemos otra oferta en firme que nos interesa más y nos surgen 2 preguntas:
1ª. Si no pone específicamente “Contrato de Arras”, ¿tengo la obligación de devolver el doble de lo recibido, por más que eso sí lo ponga en la cláusula resolutoria?
2ª. También firmamos el documento sobre los honorarios de la agencia inmobiliaria, a pagar el día de la escritura pública, que será este próximo martes. Si nos echamos atrás, ¿tiene la agencia inmobiliaria algún derecho a exigirnos algo?
Por favor, necesito respuesta urgente a estas cuestiones.
Felipe Peña
en dijo
Hola Luis,
Te pueden obligar a devolver lo entregado más una cantidad equivalente aunque no especifique que son unas arras, por el solo echo de recibir la señal siempre es en arras penitenciales. Respecto a lo de la inmobiliaria también te puede obligar a pagarles los honorarios puesto que el que no finalizas la venta eres tu. Te aconsejo que finalices la venta con la persona que te ha dado la señal, un saludo.
Patricia
en dijo
Buenos días soy Patricia tengo una consulta urgente espero me puedan ayudar: hemos pagado una señal a una inmobiliaria pero en el banco nos dan la tasación estimada es mucho más baja y cabe la posibilidad de que no nos concedan la hipoteca tenemos 2 días para hacer el contrato de arras pues así lo firmamos sino perderíamos lo puesto…pero la tasación real será más tardia y queremos pedir un aplazamiento es posible?
Felipe Peña
en dijo
Si, debeis hablar con la parte compradora, contar lo que os sucede y pedir un aplazamiento.
rufo
en dijo
hola, tengo una pregunta urgente. Soy vendedor, mi contrato de compraventa se cumple en 45 dias, no puse naturales o laborales. Ahora quiero volver a renegociar las condiciones. Puedo obligar a la parte compradora a cambiar las condiciones de compraventa por extincion de contrato?. En el contrato compraventa puse requerimiento para la formalizar la escritura pero se a pasado el plazo y ninguna parte a requerido a la otra. Ahora quiero negociar otra cosa sobre los gastos de la compraventa pero quiero vender sin que pierdan la señal, puedo re-negociar un nuevo contrato ofreciéndole que no pierdan la señal? Deberia comunicarle fehacientemente para adelantarme a su posible comunicado de problemas con la hipoteca? porque si recibo un comunicado primero tienen derecho a seguir con las mismas condiciones aun pasado los 45 dias acordados?
José Vergara
en dijo
He firmado un contrato de arras para la compra de una casa y he pagado 6000€ en concepto de arras.
El vendedor ha cancelado el contrato y pagado las arras por duplicado.
La comisión estaba a cargo del vendedor sin embargo la inmobiliaria me reclama un 2% del precio de venta acordado a pesar de que la venta no se realizo.
¿Tiene el comprador que pagar algún tipo de comisión a la inmobiliaria cuando la parte vendedora cancela la venta?
Felipe Peña
en dijo
Si es el vendedor quien tenia contratado el servicio, es éste quien debe pagar la comisión por no realizar finalmente la venta.
José Vergara
en dijo
Gracias por tu respuesta Felipe .
Efectivamente el servicio fue contratado por el vendedor y parece ser que al cancelar sólo pagó la mitad de la comisión que habían acordado, por esto intentan cobrarme la parte de comisión que no quiere pagar el vendedor.
Sólo quería asegurarme de que esta tentativa no tiene respaldo jurídico .
jose
en dijo
He firmado un contrato de compraventa con un particular y he pagado una señal de 10.000 euros , en el cual se indica que si rescindo el contrato pierdo la señal que he dado , hay alguna forma de poder rescindir el contrato sin perder esta señal . gracias .
Felipe Peña
en dijo
En principio segun la ley perderias la señal. Te aconsejo que hables con el vendedor exponiendole sinceramente las causas por las cuales no continuas con la compra e intentar negociar perder algo pero que te devuelva parte.
eva
en dijo
A traves de una inmobilaria. Me han enviado un documento para firmar mis padres, para que nos ingresen la señal de un piso.
Mis padres son la parte vendedora, pero por un problema médico mi padre no puede firmar. Ahora la inmobilaria dice que me va exigir el doble de la señal. Por qué se lo va exigir la parte compradora?
Sin a ver firmado nada.
Muchas gracias
Felipe Peña
en dijo
Si realmente quereis vender puedes solicitar a un notario que te realice un poder para poder firmar la venta en representacion de tus padres. El notario se desplaza hasta donde esten.
Si no quereis realizar la venta y no habeis recibido señal alguna, ni os habeis comprometido con ningun documento en vender a esos compradores, entiendo que no estais comprometidos a nada y no os deben exigir ninguna cantidad
Pedro garcia
en dijo
Hola, buenas tardes.
Yo realice una consignacion para separar una vivienda, pero me retracte de comprar y no alcance a firmar ningún contrato y me están descontando 33% de lo consignado. Eso se puede?
Felipe Peña
en dijo
A quien le dejaste la cantidad a una inmobiliaria o a la propiedad?. En principio si el dinero lo has dejado como señal para comprar un inmueble, perderías toda la cantidad entregada como indemnización, aunque no hayas formalizado contrato.
sandra
en dijo
Mis padres en régimen de gananciales vendieron tres finca rústicas en contrato de compraventa privada. Esas tres estaban juntas y solo la del medio esta inscrita en el registro, las otras dos eran herencia de mi padre k el cedió al matrimonio pero no llegaron a escriturar. Ahora el comprador quiere ir al notario para formalizar la venta pero los metros cuadrados de las heredadas no coinciden con los reales y ellos contrataron un perito para corregirlos. Además mis padres ya están separados legalmente y en el acuerdo de separación no se repartieron esosbienes porque ellos los contaban ya como vendidos. La pregunta es si ahora pudden retractarnretractarse de la venta devolviendo el dinero. Gracias
Felipe Peña
en dijo
No creo que se puedan retractar de la venta y si lo pueden hacer, tendrán que indemnizar como mínimo con el doble de la cantidad recibida.
sandra
en dijo
Además ellos creo no tiene el coche trato de compraventa privada porque se lo pedimos para ver las condiciones ya que mis padres lo perdieron y no lo quieren enseñar. Puedo exigir ver e contrato y cuales serian las consecuencias de dicha cancelación. Se me había olvidado esto, perdón por ponerlo en dos comentarios y gracias otra vez
Felipe Peña
en dijo
Para obligaros a escriturar debe de haber un contrato y ver las condiciones, si no quieren presentarlo a vosotros que lo hagan a una parte neutra, por ejemplo una notaria y ellos os pueden asesorar que opciones tenéis. igual con devolver el doble de la cantidad aportada por ellos se puede romper la relación contractual.
Miguel
en dijo
Hola, he firmado un contrato de arras soy el comprador, ha sidio mediante inmobiliaria. El caso es que yo tengo un contrato de arras y el vendedor otro, con cantidades diferentes sobre el precio de comptra. Yo pongo 12000 y le da al vendedor 5000. Y con una diferencia de 7000 euros de escritura entre uno y otro contrato , y por cierto en ninguno están las firmas de los dos a la vez. Esto es legal.¿ Qué podemos hacer, si está todo mal hecho ?. Muchas gracias.
Felipe Peña
en dijo
En principio deberían poner los mismos precios, me imagino que la diferencia será a cuenta de la comisión, no obstante deberías escriturar por el precio de compra 12.000 €.
gladys
en dijo
Hola buenas tardes, gracias de antemano por responder a mi pregunta.
Hemos firmado un contrato de arras de 1000€ hace casi dos meses, en su momento el vendedor nos entregó la documentación necesaria para que un banco hiciese la constatación de lo entregado y mande un perito para tasarla.
El banco aceptó la hipoteca, la tasación salió perfecta y necesitamos ciertos certificados, como el anérgetico título de la propiedad , justificante de ibi, certificado de comunidad de propietarios fustificandoel pago de gastos y derramas y certificado de un bco de deuda pendiente.
Ahora en el día de la fecha el vendedor nos dice que no sabe si va a vender, que es mucha la doc. que tiene que presentar. etc.
En estos casos , mi pregunta es la siguiente.:
`puede echarse atrás el vendedor llegado a este punto de la venta?
que me tendría dinero me tendría que devolver en el caso de que no quiera vender?
podrémos exígir que se concrete la venta ya que hubo gastos en medio de todo esto, por ej. puertas que había que cambiar, compra de muebles , etc.?
y por último comentarle que el contrato de arras se firmó en forma particular de común acuerdo y que es un contrato por lo que he leído penitenciario.
Gracias por su atención, espero haber sido clara en mis preguntas y tenga una respuesta satisfactoria, ya que el piso nos interesa , tenemos todo preparado para la mudanza y posiblemente en el término de cuatro días firmaríamos.
Felipe Peña
en dijo
Con un contrato de arras penitenciales puede echarse atras, devolviendo la cantidad entregada mas otra equivalente. No obstante la documentacion que le has pedido no es mucha, es la que le van a pedir en la notaria para la firma de la escritura. Yo te aconsejo que quedes con el en la notaria donde tenias pensado hacer la escritura, y que hableis las tres partes el, vosotros y oficial de la notaria. Un saludo
Irene
en dijo
Buenas tardes, agradecería asesoramiento en el siguiente asunto,
Resulta que a través de una immobiliaria hemos tenido contacto con un particular que tiene intención de alquilar una de sus dos viviendas. La parte arrendataria no tiene nada que ver con la immobiliaria ya que no disponen de documento alguno autorizando para promover el acto de arrendamiento. Por otro lado la inmobiliaria nos está pidiendo y nos ha hecho firmar un escrito en el que nos exige unos honorarios de una mensualidad mas el IVA en el momento de la firma del contrato( poniendo fecha concreta) el motivo de estos honorarios es acompañarnos junto a la propietaria a visitar un piso del mismo bloque( no siendo expresamente el que vamos a alquilar .
Por otro lado, la propietaria se ha negado a firmar nada con la inmobiliaria porque tiene una Gestoria propia que nos gestionará el contrato con su correspondiente precio y no cree conveniente firmar nada con ellos.
La immobiliaria nos pide que el día de la firma le digamos donde se va a realizar la firma para que ellos cobren sus honorarios en concepto de visita del piso y parte mediadora ( en el escrito consta qu el día x se firmará el alquiler y le tendremos que abonar X cantidad)
Por ultimo, la propietaria, la Gestoria y nosotros, hemos cambiado la fecha del alquiler.
Los honorarios que nos exige esta cuarta parte( immobiliaria), tienen fundamento legal? Podemos negarnos a pagar por el hecho de haber pasado la fecha de la firma que en el constaba?
Ruego me asesoren de los derechos que tengo en este caso .
Muchas gracias
Felipe Peña
en dijo
Si es otro piso, no es el que os ha enseñado, entiendo que no os ha prestado ningún servicio y por lo tanto no debéis abonar ningún honorario. Lo lógico es que la inmobiliaria tuviera los dos pisos en su cartera, a mi parecer el propietario se ha aprovechado de la situación no vosotros.
carlos h
en dijo
Hola
Estamos vendiendo un piso, y a un interesado en comprármelo le mande el contrato de arras firmado por todos los propietarios. pero el nunca me lo devolvió firmado ni me dio los 30.000€ que pone en dicho contrato. Que validez tiene ese contrato?? si me sale una persona que me da mas dinero por el. o decido no venderlo. Puedo hacerlo?? o tengo la obligación de vendérselo a el por el precio pactado.
Felipe Peña
en dijo
El contrato no tiene validez hasta que no te entregue el dinero
rafa
en dijo
Hola. He firmado un contrato. De arras penitenciales para comprar un piso, y ha pasado ya los 30 dias estipulados en el mismo. Segun la inmobiliaria falta un documento por parte del comprador. No ha Habido fecha de ecritura. Puedo exigir que me devuelvan los 3000 que he señalizado, ya que ya han pasado los 30 dias que marcaba el contrato de arras penit.?por duplicado? Gracias
Felipe Peña
en dijo
Usted debe hacer un requerimiento notarial o por medio de burofax, con certificado de texto y acuse de recibo, citando al vendedor para que comparezca, en la notaría que usted haya elegido para formalizar la compraventa, incluyendo las advertencias legales. En caso de que no comparezca debe solicitar al notario que levante acta de dicha incomparecencia, a fin de poder exigir la indemnización del doble de las arras entregadas
LAURA
en dijo
Buenas tardes,
Voy a firmar un contrato de arras para la compra de un piso y la inmobiliaria pone la siguiente clausula:
“En el caso de que cualquiera de las partes tanto vendedora como compradora incumpliesen, el contrato por una causa no justificada tendrá la penalización de 2.000 euros que tendrán que abonar a la agencia inmobiliaria”
Yo no he contratado los servicios de la inmobiliaria ¿Se ajusta esta clausula a derecho o es abusiva por parte de la inmobiliaria? Muchas gracias por la ayuda prestada.
Felipe Peña
en dijo
A mi me parece que tendría que ser un acuerdo entre la parte vendedora y la inmobiliaria, en todo caso por esos 2.000€. Si tu te retiras ya pierdes la cantidad entregada y si se retira el vendedor que abone dicha cantidad, ya que ha contratado él los servicios.
Lucía Gisbert
en dijo
A mí me ha pasado lo mismo y actualmente la inmobiliaria me reclama la comision por no haberse formalizado la compra ( por retirarme de la misma por demora y cambio de mi situación económica) , .El problema es que firme prórroga! El caso es que me quieren reclamar 3600 euros de comisión sin haberse realizado la compra más las arras porque insisten que lo firme en contrato ( dato que omitieron). Si me llevan a juicio, hay posibilidades de que el juez se pronuncie a favor de la inmobiliaria y me haga pagar la comisión?
Gracias
Felipe Peña
en dijo
Creo que lo tiene complicado la inmobiliaria, en este caso, para reclamarte la comisión
Mari
en dijo
Hola tengo contratada una exclusiva con una inmobiliaria. Me trajeron un comprador,este le dio una paga y señal a la inmobiliaria de 1500 euros cosa que yo no firme fue entre ellos,lo que si firme fue una notificacion en la que hariamos arras el 25 de octubre,firmada entre inmobiliaria y nosotros,ahora nosotros no queremos vender. Que me puede pasar? Segun ellos compradores e inmobiliaria esta en manos de abogados. Gravias espero respuesta urgente
Felipe Peña
en dijo
En principio firmar un compromiso de realizar un contrato de arras, en tiendo que no te condiciona a culminarlo finalmente. Creo que el mayor problema vendrá en relación al compromiso que tengas en las exclusiva con la inmobiliaria, habría que ver que documento firmaste con ellos. Si la inmobiliaria puede coger arras en tu nombre, etc.. si quieres envíalo por el mail te digo algo.
Nayra
en dijo
Buenos dia.si se pasa el plazo que el comprador puso en el contrato de arras,pongamos 2 meses,y aun no l han consedido en prestamo,entiendo que ya esta incumplido el contrato que se hizo y no tendria que devolverle el importe que dejo de entrada??
Mari
en dijo
La inmobiliaria puede coger segun exclusiva coger paga y señal,pero ahora he recibido un burofax de sus abogados diciendo que los compradores les piden un 10 por ciento de la tasacion del piso por daños y perjuicios y suponemos que no lo pediran ellos a nosotros. Pueden hacerlo? Gracias de antemano
Felipe Peña
en dijo
La penalización va en relación a las arras que hayáis cogido, a vosotros no os han entregado ningún dinero, no?. Si os entregado dinero deberías devolver la cantidad entregada mas una equivalente, solo eso. Es lo que marca la ley que son unas arras. Si la inmobiliaria no os ha entregado ningún dinero, entiendo que no tenéis penalización. De todas formas os aconsejo que lo pongáis en manos de un abogado para contener la situación.
Manuel
en dijo
Hola buenas tardes noche. Hace unos días firmaba contrato de arras o señal. Por la venta de una propiedad heredada. La parte intermediaría insistiendo hasta la saciedad, me solicito firmar el contrato con la seguridad de que yo (una parte vendedora) en el acuerdo recibiría 20mil, al ser esta mi condición para acceder a la venta. La parte intermediaría me asegura que la otra parte vendedora estaba de acuerdo en que así sería y recibiría la cantidad propuesta para firmar ese contrato. Lo hice, firmé en confianza de un acuerdo verbal comprometiendo a ambas partes vendedoras (ha habido manipulación y engaño por parte del intermediario para hacerme firmar) Ahora recibo la noticia de que esa cantidad no se me dará porque la otra parte vendedora se echa atrás, una vez firmado el contrato de arras (cosa que me rondaba la cabeza podría suceder), no estando de acuerdo en recibir menos, le correspondería 10 mil euros del total del precio ajustado (yo recibiría 20mil euros y la otra parte 10mil) es una historia larga pues a la otra parte vendedora le urge la venta por problemas económicos y aceptó en recibir una cantidad inferior. En estas condiciones actuales, no estaría de acuerdo en la venta, si mi cuantía es inferior a lo acordado de forma verbal. Rescindir el contrato de venta lo tengo claro, deberé aportar la mitad (¿se la puedo exigir a la parte intermediaria por su engaño?) de la cantidad entregada por la parte compradora y la segunda parte vendedora la otra mitad. Al intermediario quiero exigirle responsabilidad por la manipulación y engaño. Querría que me asesorarais con el fin de llegar a buen termino este asunto. Muchas gracias de antemano. Manuel. S.
Felipe Peña
en dijo
Puedes exigirle danos y perjuicios por dolo pero tienes que tener pruebas porque lo vas a tener que llevar a juicio.
Juan
en dijo
Buenas tardes,
Estoy vendiendo mi vivienda y he firmado un contrato de arras con el vendedor el cual entregó la señal sin ningún problema, la propiedad que quiero vender tiene 2 cargas siendo la segunda de ellas garantía de otra vivienda en la cual resido. El banco en su día me dijo que la segunda carga quedaría liberada a los 5 años pero no consta en escritura. El problema es que con el precio de compra-venta puedo cancelar la primera carga pero no la segunda porque la casa que queda como garantía del resto de la operación tiene problemas con el PGOU y el banco quiere mantener las 2 garantías. El problema es que el comprador me quiere reclamar el doble del importe entregado en el contrato de arras. Yo quiero vender la casa pero estoy atado de pies y manos. ¿Podría cancelar el contrato devolviendo solo la cantidad entregada ya que no puedo vender por motivos ajenos a mi voluntad? en ese caso le pediría al banco un escrito el cual me indique el motivo por el cual no puede liberar las cargas de esa vivienda.
Muchas gracias.
Felipe Peña
en dijo
En principio el comprador puede comprar la vivienda pero seria con la carga de la garantía hipotecaria, pero no le interesará .. creo que con devolverle en este caso la cantidad aportada sería suficiente para cancelar la operación. Tendría que ver el contrato que habéis firmado, saludos.
Madalina
en dijo
Hola ..quieria comprar un piso mediante una inmobiliaria,firmamos el contrato de arras de 4700€ ,tanto yo como comprador y el vendedor.para comprar el piso yo tengo che pedir una hipoteca.de un dia para otro paso algo che me hizo renunciar a comprarlo.y sebme olvido …k el miercoles tengo che entregar los4700€ al lui nmobiliaria.les dije che ya no quiero pero me obligan a entregar el dinero…y che me lo va devolver solo si el banco me rechaza la hipoteca….y si no lo tengo che comprar aunche no quiera.gracias…..espero URGENTE una respuesta
Felipe Peña
en dijo
Si no has entregado dinero entiendo que el contrato no vincula a nada.
SV
en dijo
Buenas tardes.
Tengo firmado un contrato de arras(11.12.2015)para la compra venta de un piso..El dinero entregado fue de 3.000 Eur…por problemas míos y bajo presión del vendedor de que teníamos que firmar antes del 26.01.2016 firmamos una ampliación de contrato de arras por otros 2.000 eur en el que tendríamos que firmar escrituras antes del 15.02.2016…En total entregado 5.000 eur…
El pasado lunes 08.02.2016 el banco(tengo todo aprobado y concedido con los seguros de vida y hogar contratados)tenía toda la documentación necesaria por mi parte y el martes el banco tenía el dinero de la provisión de fondos(un 30% del valor de la vivienda)…la parte vendedora tiene que aportar la escritura de propiedad horizontal del edificio(ya que el vendedor es una empresa que ha comprado todo el edificio y lo está vendiendo)el ibi y certificado de eficiencia energética…El jueves 11.02 envió la escritura de propiedad horizontal…Ayer 13.02 hable con el vendedor y me dice que están gestionado los otros 2 documentos…Decirte también que el notario es el que sugirió la parte vendedora y donde tienen toda la documentación..Mañana seguro que no firmamos…Si mañana no firmó pudo reclamarle el doble del arras,es decir,10.000 eur al vendedor?
Felipe Peña
en dijo
Tienes que realizar un acta Notarial y citarle para la venta en la notaria que designes, si no comparece puedes reclamarle el doble. Gestionalo con un abogado.
CS
en dijo
Buenos días Felipe, ¿Es legal un ‘contrato de arras o señal’ en el que figura mi nombre como propietario pero no se me ha enviado previamente para consultarlo ni he firmado?. Lo ha firmado la inmobiliaria y el comprador y el dinero se lo ha quedado la primera. Lo digo porque hay una cláusula claramente lesiva para mi y si me lo hubieran enviado nunca lo hubiera aceptado.
Gracias de antemano
Felipe Peña
en dijo
Hola,
Si has autorizado de alguna forma que la inmobiliaria pueda recoger las arras en tu nombre es legal, solo en las condiciones que hayas autorizado y si estas no son abusivas
Felipe Peña
en dijo
Deberias comentarlo con la inmobiliaria y decir que esa clausula no la vas a cumplir y que hablen con los compradores para aclararlo
CS
en dijo
Hola Felipe,
Soy la parte vendedora y tengo la siguiente duda: ¿Es legal un contrato de señal o arras que no se me ha mandado previamente antes de la firma? Se ha firmado por la Agencia Inmobiliaria y los compradores a pesar de que figuran mi nombre y datos personales en el mismo pero no he firmado yo ni he dado mi consentimiento. Hay una cláusula que considero lesiva y no hubiera aceptado el contrato. Pero ya me lo han mandado firmado por esas dos partes. ¿Qué puedo hacer?. Gracias de antemano, este blog es de gran ayuda.
VC
en dijo
Nosotros tenemos el mismo problema que CS pero al revés.
Hemos firmado arras con una inmobiliaria como compradores y ahora parece que la vendedora no estaba de acuerdo y estamos en medio de todo sin saber como proceder. Podemos contactar directamente con la vendedora?
Felipe Peña
en dijo
Hablar con la inmobiliaria e intentar concertar una reunión a tres: inmobiliaria, vendedor y comprador para hablar de las condiciones
oscar
en dijo
Hola Felipe
Tengo una duda el martes firmó el contrato de arras,por lo explicado anteriormente me queda claro.
Mi duda es la siguiente la chica a la que se lo compro tiene hipoteca de unos 60000 euros,el total del piso es 95000, mi duda es como hago el día de la firma de contrato para pagar.Porque supongo que una parte será para quitar la chica la hipoteca y la otra para ella.Tengo en tendido que la deuda va vinculada al inmueble ,no a la persona. Te lo agradecería mucho
Un saludo
Felipe Peña
en dijo
Ahora entregas una señal. El dia de la escritura publica de compraventa en notaria entregaras un cheque para el banco, asi cancelar hipoteca y el resto para el vendedor menos la cantidad entregada anteriormente. En la notaria te lo van ha explicar.
mercedes muñoz
en dijo
hola. he firmado un contrato con una inmobiliaria para pagar una compra de un piso de segunda mano. He pagado 3000 € y según ponía el papel cuando el vendedor aceptase ese contrato se convertía en arras.
Después de firmar esto, he comprobado que la publicidad de la casa no era del todo cierta, la orientación publicitada no es la que tiene la vivienda (esto es un punto muy importante para mi), ponía que disponía de aire acondicionado y no lo tenía, además tampoco tiene la cerficación energética que dicen. Tras enterarme de todo esto, he decidido no comprarlo. Quiero que me devuelvan mi dinero y se niegan. ¿Qué puedo hacer?
muchas gracias.
Felipe Peña
en dijo
Hola Mercedes, En principio deben devolverte el dinero, sobre todo por el tema de la certificación energética. Habla con la inmobiliaria y comentaselo, si no esta de acuerdo, inicia un proceso de demanda. Un saludo
pepe
en dijo
Hola expertos,
Tengo unas preguntas, ojalá puedan responder.
1) Cuando yo como vendedor, vaya a firmar el contrato de arras, en la inmobiliaria, el dinero que deja el comprador como parte de pago, queda en la inmobiliaria , o me lo quedo yo?
2) Si se estipula un tiempo donde el comprador debe ya tener todo listo para hacer la compra, si por ejemplo ponemos 20 días y después de ese plazo le falta falta algún documento, etc. yo me imagino tengo la opción de vender a otra persona, porque no podría esperar y no debo pagar penalización verdad? porque no es mi culpa de que al comprador se le acabó el tiempo de compra.
Gracias por responder y si me pueden dar algún consejo además de responder estas preguntas, a tener en cuenta para yo como vendedor vaya a firmar el contrato de arras, lo agradecería bastante,
Saludos a todos!
Felipe Peña
en dijo
Hola Pepe,
El dinero es para el propietario, es dinero a cuenta del precio total de compra. Otro tema son los honorarios y plazos de pagos que tengas contratado con la inmobiliaria.
Cuando vence el plazo queda anulado el contrato de arras, pero existen unos plazos aunque se haya vencido la fecha, debes entregar una citación al comprador por escrito y citarle en una notaria para formalizar la escritura y si no acude aqueraría anulado el contrato y las arras quedarían a favor del vendedor.
AMPARO LLEO
en dijo
Hola, buenos días.
Estamos realizando una operación de venta a través de una inmobiliaria. Esta inmobiliaria nos cobrará el 5% de comisión. El importe total de la venta es de 1.100.000 euros y el comprador nos va a dar en concepto de arras un 10% de ese valor. Mis preguntas son:
1.- En el contrato de arras además de especificar el comprador como va a efectuar los pagos tanto del contrato de arras como del total de la venta debe poner y especificarse la comisión del 5% de la inmobiliaria?
2.- La comisión del 5% de la inmobiliaria es obligatorio que lleve IVA del 21%?
3.- Si el precio total de la venta es de 1.100.000 euros (que es la cantidad que el comprador quiere pagar) la comisión de la inmobiliaria está dentro de este importe o debería ser esa cantidad de 1.100.000 euros más la comisión del 5% y entonces seria 1.155.000 euros el precio de la venta?
Felipe Peña
en dijo
1.- En el contrato de arras no suele venir la cantidad de honorarios de la inmobiliaria, se realizaría anexo con las condiciones entre el vendedor y la inmobiliaria.
2.- Los honorarios se abonan con IVA.
3.- El comprador va a pagar la cantidad del valor de venta en el valor que se pacte, y vosotros tenéis que abonar la comisión de la inmobiliaria en las condiciones que pactéis también.
Charo Mohedano
en dijo
Hola quiero comprarme un piso por una inmobiliaria, di al vendedor 5000€ a traves de la agencia, el caso, que a la inmobiliaria se le cumplía el contrato con el vendedor y para que nos diera tiempo a la compra firmaron entre ellos 15 días mas, la agencia puso la fecha de la firma una semana mas tarde de la finalización del contrato de la agencia con el vendedor, aun así el ultimo día del final del contrato la agencia mando al vendedor un burofax para especificarle el día de la firma. El vendedor dice que no va a firmar. Mi pregunta es ¿estan obligados a firmar?.me gustaría especificar que la tardanza de la firma ha sido culpa de la agencia.
Felipe Peña
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Si el vendedor no quiere firmar lo tienes muy complicado. Creo que lo mejor es que te devuelvan el dinero y buscar otro piso con otra agencia.
Teresa
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Buenos días, querría comentar mi situación:
Firme una “propuesta de contrato de compraventa del inmueble” y entregué 6.000 a la firma del mismo.
Se especifica que ofrezco de forma irrevocable durante un plazo de 15 días desde la firma suscribir un contrato de compra del inmueble.
A parte firme la declaración de comisión- compraventa con la inmobiliaria en el que se especifica que los honorarios se abonarán en el momento en el cuál se considere aceptada por la parte vendedora la propuesta de contrato de compraventa.
Finalmente como comprador no quieron continuar con la venta y mis dudas son:
¿si pasan 15 días y no se ha llegado a un acuerdo con el vendedor, la propuesta de contrato de compraventa del inmueble deja de tener validez?
¿si finalmente el vendedor acepta antes de los 15 días, tengo que pagar los honorarios a la inmobiliaria a parte de los 6.000 a nombre del vendedor?
Os agradecería me ayudarais con este tema porque me esta quitando el sueño.
Gracias.
Felipe Peña
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¿si pasan 15 días y no se ha llegado a un acuerdo con el vendedor, la propuesta de contrato de compraventa del inmueble deja de tener validez? Si y te deben devolver el dinero
¿si finalmente el vendedor acepta antes de los 15 días, tengo que pagar los honorarios a la inmobiliaria a parte de los 6.000 a nombre del vendedor? Entiendo que te los descontaran de la señal entregada; pero creo que deberías hablar con ellos si tienes dudas. Pregúntalo todo, aunque te parezca una tontería. De todas formas no es una practica común puesto que la comisión la suele pagar el vendedor.
Teresa
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Muchas gracias.
La inmobiliaria nos indicó cuando firmamos que el comprador paga unos honorarios del 3% y el vendedor otro porcentaje (que no nos especifico) a parte….
Me parece un abuso si me hecho para atrás (comprador) que no me devuelvan la señal de 6.000 y a parte pagar el 3% del precio final sin haber llegado a un acuerdo.
Felipe Peña
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Si decides no comprar el inmueble y los compradores si recogen la señal, entonces pierdes la señal entregada. El tema de la comisión de la inmobiliaria entiendo que en ese caso deberían pagarle parte de los honorarios la parte vendedora y vosotros en este caso nada. Habría que ver el contrato que habéis firmado con la inmobiliaria. Saludos
Teresa
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En el contrato entre nosotros (compradores) e inmobiliaria pone lo siguiente literalmente:
los honorarios se abonarán en el momento en el cuál se considere aceptada por la parte vendedora la propuesta de contrato de compraventa.
Alba
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Hola Teresa, en que quedo todo? Mi pareja a firmado para hacer una oferta por una casa 1000€ y pone que en el caso que no se conceda la hipoteca le devuelven el dinero.
Pero por otro lado pone lo mismo que en el tuyo, que los honorarios de la inmobiliaria se abonarán desde que el vendedor acepte la propuesta
El caso es que el vendedor ha aceptado, y mi miedo es, si no me conceden la hipoteca por cualquier tema, y no puedo comprar la casa, tengo que pagar esas comisiones?
Felipe Peña
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Parece lógico que te deberían devolver la señal en el caso de no obtener la financiación, y si no deberían buscartela la inmobiliaria.
Juan
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Buenos días:
Quería preguntarle una situación particular sobre un contrato de arras. Hemos firmado un contrato de arras dos compradores con un agente inmobiliario como mediador, y ademas, ambos compradores su reconocimiento de honorarios. Uno de los compradores por motivos de fuerza mayor y justificables no puede continuar con la compra-venta, lo cual se le ha comunicado al agente inmobiliario para que redacte un nuevo contrato de arras o modificación con el comprador definitivo. El agente inmobiliario ha hecho caso omiso a nuestra petición y no ha rectificado el contrato de arras. Mi pregunta es: ante esta situación, ¿el agente inmobiliario está obligado a rectificar el contrato de arras con el comprador definitivo?. Llegado el día de la firma de escritura y no habiendo rectificado el contrato de arras inicial, ¿legalmente tengo que abonar los honorarios íntegramente como comprador o debo abonar la parte que me corresponde según lo acordado en el reconocimiento de honorarios y contrato de arras de los dos compradores iniciales?.
Gracias
Felipe Peña
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Volver a comentárselo al agente inmobiliario hasta que lo cambie … Al agente le interesará cobrar la comisión cuando se venda supongo, solo es un cambio de titular es lógico que lo podáis hacer. Si no hablar con el vendedor si podéis. No creo que os pueda cobrar los honorarios si no facilita la venta.
Ana
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Hola,mi pareja y yo queremos comprar un piso..pero vamos a proponerle a la vendedora hacer un contrato de arras..es posible que nos lo guarde durante un año?o es demasiado tiempo,graciass
Felipe Peña
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En principio me parece mucho tiempo, pero no existe ningún tiempo estipulado y si a la otra parte le resulta interesante ningún problema pueden ser 6 meses, 1 años, 2 años, etc ..
Amaya Martin Martinez
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Buenos dias,
Hace 7 días firmamos un contrato de arras y entregamos 10000 euros en la cuenta del vendedor. Al día siguiente de esto volvimos a la casa a medir con exactitud las habitaciones y vimos que hay alrededor de 10m2 utiles menos que lo que pone en el contrato ( de 80 se quedan en algo menos de 70). Es esto razón suficiente para poder retractarnos del contrato sin perder el dinero? Hay un numero de días para poder echarnos atrás y anular el.contrato?
Felipe Peña
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Lo que te venden es un cuerpo cierto, quiere decir que sabe lo que está comprando por que lo ha visto. Los m2 pueden ser útiles o construidos y siempre son estimativos dependiendo de quien realice la medición. Creo que no es razón suficiente para echaros atrás y que os devuelvan el dinero.
Tama
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Buenas tardes,
Hace algo más de un mes, firmamos un cotrato de arras y entregamos 2.000 euros de señal por una casa. Por varios motivos cambiamos de idea y se lo comunicamos a la agencia. Tras hablar con él, nos dijo que como tenía otro comprador, que si él la compraba nos devolvía los 2.000euros. El caso es que el tema se va alargando por problemas varios que van surgiendo, como que no coinciden los metros de la finca con lo que decía etc… Creemos que sólo nos lo dice pero que no tiene intención de devolvérnoslo.
Viendo el contrato de arras, me di cuenta de que el número del registro de la propiedad que aparece no es correcto. Si él no cumple su palabra, podemos anular el contrato debido a este error?
Muchísimas gracias y un saludo
Felipe Peña
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En principio creo que el error no es base suficiente para que podáis pedir que os devuelvan el dinero. Imagina que se quisiera echar para atrás el vendedor entonces supongo que defenderíais la indemnización. Creo que debéis esperar a ver si como os ha dicho os lo devuelve cuando se venda.
Pepa
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Buenos días, hace un año y medio firmamos un contrato de alquiler con opción a comprar por una vivienda con tres dormitorios, tres baños y trastero. Al iniciar lo trámites para solicitar la hipoteca nos hemos encontrado con la sorpresa de que una parte de la vivienda no está registrada, es decir, es ilegal pues aparece en plano y escritura como voladizo colindante. En estas condiciones no queremos continuar con la compra, se lo hemos dicho a la propietaria, que es una sociedad, y se niega a devolvernos los 8000 € de la señal. Que podemos hacer? Es causa justificada para poder denunciar? Muchas gracias.
Felipe Peña
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En esas condiciones entiendo que podéis interponer una demanda como dolo.
Pepa
en dijo
Muchas gracias por la respuesta, una cosa más, en el contrato pone los metros que están registrados 88, aunque en realidad son 115, puede ser eso un problema?
Felipe Peña
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Supongo que no, aunque su defensa se basará en eso seguramente. En su momento decidisteis la compra por lo que os enseñaron, el tema ahora es que parte de lo que os enseñaron e incluían en la finca no es parte de la vivienda.
maria
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: hola quisiera preguntar mi hija ha firmado con su pareja un contrato de arras con un banco ( de las casas que tienen ellos ), aun no han firmando ante notario, por problemas personales mi hija no quiere seguir adelante lo ha comunicado al banco y la dicen que no se puede hacer nada, se puede redactar algun documento donde ella se desligue de dicha compra y quede solo su pareja como comprador . gracias. por su ayuda
Felipe Peña
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Si, si el banco quiere se puede cambiar el contrato.
Luis
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He firmado un contrato privado de arras penitenciales para comprar un apartamento y entregado 5000 euros en el momento de la firma. Despues medí el piso y no coincide con los metros que dice el vendedor. Puedo reclamar la devolucion de mis 5000
Felipe Peña
en dijo
Lo compras como cuerpo cierto, no es razón suficiente puesto que depende quien mida, los metros pueden variar. Si te ha encajado el inmueble compralo, no te preocupes por los metros exactos. Ademas se puede hablar de metros utiles o construidos.
Chari
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Buenas me sucede lo siguiente
Hemos comprado una vivienda a traves de una inmobiliaria firmamos el contrato de compraventa la parte vendedora y nosotros (la parte compradora ) la persona q representa a la inmobiliaria no firmó el contrato ni se llevó copia de el ¿estamos obligados a pagarle ? Además en el contrato pone el porcentaje de honorarios q habría q pagarle, pero no pone fecha ni plazos ni si en esa comisión va incluida el iva. Ahora quiere q le paguemos esa comisión más una ¿podemos reclamarle a ese porcentaje debe de ser ya con el iva incluido ? ¿podemos pagarle de la forma q creamos conveniente ya a no especifica fecha y modo de pago ? Gracias de antemano un saludo
Felipe Peña
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Si habeis estado de acuerdo con los honorarios debeis pagar. Si no se pone +iva, éste va incluido. Pienso que el modo de pago lo podéis negociar, pero cuando se finaliza el trabajo es en la escritura publica de compraventa y normnormalmenteesta fecha como plazo último se pago.
Jose Sanz
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Buenas, he vendido mi casa y hemos firmado un contrato de arras, en el cual, tenemos 50 días para hacer las escrituras, ¿quien decide cual es la fecha de la firma de las escrituras?, ¿ con cuanto tiempo de antelación me tienen que avisar para poder organizarme?.
Saludos
Felipe Peña
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Normalmente la escritura se realiza al final de la fecha de vencimiento. No obstante en de mutua acuerdo la fecha. Si estas preocupado por ello ponte en contacto con el comprador y concrétalo, incluso podéis hablar con la notaria para concretar día y hora. Saludos.
María Dolores Álvarez Paz
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Buenas tardes Felipe: Menuda actividad, creo que habrá que felicitarte por tanto esfuerzo en contestar tan pronto a todos tus seguidores.
Yo también tengo una pregunta para tí.
Mi hijo hizo una entrega en efectivo como contrato de arras a una Agencia, en ese contrato no figura el nombre del vendedor, tan sólo el nombre y datos fiscales de la Agencia que recibe el importe como mandatario. Está próximo a finalizar el plazo de 45 días que se puso en el documento para formalizar la escritura. Lo están alargando hasta el último día que finaliza el plazo. Sería conveniente enviarles un Burofax a la Agencia instándoles a que señalen día, hora y notario por escrito?. En caso de que no comparezcan, ya he visto en contestaciones que has dado que él se presente en el notario para que levante acta de incomparecencia, aunque sería a la propia Agencia a quién tenga que dirigirse ya que desconoce el nombre y datos del vendedor.
Muchas gracias . Un saludo,
Felipe Peña
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Ponte en contacto con la Agencia y que te demuestren que han realizado el documento de entrega de la cantidad al vendedor, que éste ha firmado y esta conforme con las condiciones de venta. Saludos
Marian
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Hola. Hemos firmado un contrato de arras penitenciales para la compra de una casa con 12mil €. El caso es que la casa no estaba ni escriturada ni registrada y el comprador ha tenido q hacer todo el proceso para poder vendernosla. Bueno en una de las clapsulas pone que habia un plazo de 2 meses para entregarla..han pasado 3 y ayer fui a reclamar mi dinero. El de la inmobiliara me lo devolvió. Y me dijo q ahora ya estaba el contrato de arras anulado. Pero yo no las tengo todas conmigo porque el de la inmobiliaria ni se molesto en darme ningun papel a firmar ni nada conforme me devolvio el dinero. Mi pregunta es..al devolverme el dinero que yo le habia entregado al hacer el contrato de arras..ese contrato tiene validez?? Puesto que el vendedor aun anda con papeleo para registrarla..una vez la tenga registrada me obliga a comprarla?? Porque ahora que me ha devuelto la fianza yo no la voy a querer comprar.
Gracias
Felipe Peña
en dijo
En principio no hay problema, te ha devuelto el dinero … no puede obligarte a comprar la vivienda al ser arras penitenciales. Si te quieres quedar mas tranquilo, lleva el contrato de arras que realizaste a la inmobiliaria y que te pongan por escrito que renuncian al contrato y que te devuelven el dinero. Saludos
Ana López
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Buenos dias, les comento mi caso.
Soy la parte vendedora y firme un contrato de señal por la venta de unas fincas. El contrato dice ” esta venta se hara efectiva en el plazo de 30 días supeditada a la conceción del prestamo hipotecario por parte de la entidad colaboradora”.
A dia de hoy han pasado 5 meses y la compradora sigue diciendome que esta esperando todavia que el banco le conteste para ver si le conceden la hipoteca.
Que se puede hacer en este caso? Sigue teniendo validez ese contrato?
Yo no me niego a ver en ningun momento, solo quiero saber ¿cuanto tiempo estoy obligado a esperar a la compradora?, puesto que estoy perdiendo otros posibles compradores.
Si pasados estos 5 meses yo me echo atras ¿ tendría la obligación de devolverle el doble de la señal entregada?
Ana López
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Queria decir ” yo no me niego a vender en ningún momento” perdón por el error.
Felipe Peña
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Habla con la parte compradora, igual puedes realizar otro contrato ampliando fechas entregandote otra cantidad a cuenta, puedes esperar también como quieras
Felipe Peña
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Supongo que no le habrán concedido el crédito porque con 5 meses ha tenido tiempo suficiente. El contrato esta vencido, devuelvele el dinero entregado y prepara un documento en el que pone que le devuelves el dinero porque no le han concedido el crédito. Saludos
Mar
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He firmado con el promotor un contrato de encargo de compraventa de una vivienda pero por ciertos motivos no voy a poder frente al pago de la vivienda y lo quiero rescindir el contrato.Es posible rescindir el contrato de compraventa y q me devuelvan la señal?en el contrato pone que si mi vivienda actual no se vende en dos meses por gl dinero que yo pido me devuelven la señal.yo ya no quiero vender mi vivienda actual ni comprar la vivienda nueva porque no voy a poder hacer frente a la vivienda nueva.Gracias
Felipe Peña
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Si pone esa clausula, pídeles que te devuelvan la cantidad entregada. saludos.
Sonia
en dijo
He dado 15000€ de arras, cuando han ido a tasar la casa de 88m que pone la nota simple, la tasación pone que hay 124m, yo quiero comprar legalmente por si el día de mañana tengo que vender, que la tasación no dé problemas al comprador. ¿Puedo exigir al vendedor, legalizar las escrituras, registro.. o qué me devuelvan las arras?
Gracias
Un saludo
Edurne
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Hola, mi caso es que después de dos meses de firmar las arras y dejar una señal de 20.000€ nos ha llamado el vendedor que se echan para atrás y no nos venden el piso finalmente, dicen por problemas laborales y económicos. La fecha límite para escriturar era en noviembre.
Resulta que el mismo día descubro que han puesto de nuevo a la venta el piso pero por 30.000€ más del precio acordado con nosotros. Mi sospecha es que ya lo han vendido a otro comprador por ese precio más alto y por eso nos han llamado echándose atrás.
Mi pregunta es ¿Hay forma de hacerles cumplir la venta con nosotros? Me parece que han actuado de Mala fè. Gracias
Felipe Peña
en dijo
Quizás si, lo primero que podéis hacer es poneros en manos de un abogado para que os asesore mejor … hay que ver que habéis firmado, en principio como mínimo os tienen que devolver los 20.00€ más otros 20.00€ en concepto de daños y perjuicios.
Begoña
en dijo
Buenas tardes, le comento mi caso.
En moviembre de 2015 mi hermano firmo un contaro de arras por la compra de una casa recien construida. El importe de la casa son 77.000 y le dio 3000 euros de señal. Despues de esto han ido surgiendo problemas por parte del vendedor y aun no se ha podido hacer la venta. El primer problema fue que la casa registrada era la vieja heredada de sus padres tuvo que hacer todos los tramites despues de firmar el contrato de arras. Derribo la casa vieja y constuyo la nueva sin registrarla. Una vez hecho esto y cuando parecia q se podia hacer la venta 6 meses despues, el banco que concederia la hipoteca inicia los tramites para tasar la casa y surge otro problema, hay un trozo de terreno del patio que no se corresponde con el de las escrituras aparece en el registro de la propiedad como q es del vecino y en el ayuntamiento como q es del vendedor. Total como es un problema tras otro, mi hermano se ha cansado, y le ha pedido q le devuelva los 3000 y que cuando lo tenga arreglado ya hablarian. El comprador se ha negado a devolverle el dinero. Que posibilidades tengo de recuperar el dinero por via legal,
¿ que puede hacer mi hermano. Gracias
Begoña
en dijo
Porque claro en el momento de la firma del contrato de arras el vendedor no podia vender la casa y sigue sin poder venderla. Los problemas vienen por la parte vendedora q deberia saber si puede vender o no una casa antes de ponerla a la venta. Puede mi hermano denunciar?
Felipe Peña
en dijo
Si claro, yo lo veo muy claro, como mínimo le tiene que devolver el dinero.
Felipe Peña
en dijo
Poner una demanda por Dolo, dado que la casa que esta vendiendo no es del promotor totalmente.
Carmen
en dijo
Buenas tardes,
firme un contrato de arras y a la hora de la tasación se dieron cuenta que el piso tiene siete metros menos que en la escritura y el catastro. Ante mi voluntad de quedarme el piso igualmente pero con las escrituras corregidas la inmobiliaria me dice que es costoso e inviable para la parte vendedora. Ante esto, ¿tengo derecho a suprimir el contrato de arras y que me devuelvan el dinero? En el documento pone que el piso tiene 55 metros cuadrados, lo cual no se corresponde con la realidad.
Gracias
Felipe Peña
en dijo
Lo que se te vende es un cuerpo cierto, es decir lo que has visto cuando te lo han enseñado. En catastro igual pone metro construidos aproximados, en escrituras si son antiguas son metro aproximados etc, etc .. cada sitio que vayas a mirar no va coincidir, no tengas problema con eso si la casa te encaja cómprala.
Carmen
en dijo
A mi me encaja lo que pasa es que el banco al tener menos metros no me da el 80% de la propiedad y no llego con todos los gastos. El metro cuadrado me lo estan tasando bien pero claro no tiene las medidas que te informan. Tambien es cierto que yo lo he visto confiando en que tenia unos metros determinados (no tengo radar en los ojos para corroborar lo que me estan diciendo) entonces entiendo que al haber un error en el anuncio de la inmobiliaria tengo alguna oportunidad de que me devuelvan las arras.
Felipe Peña
en dijo
Los metros cuadrados indicados pueden ser construidos o útiles. Intenta hablar con el propietario y exponle la situación
Juan
en dijo
Hace dos meses y medio firmé un contrato de arras penitenciales por la compra de un chalet, entregando 15.000 €, poniendo un plazo de tres meses para la firma de la escritura.
Pues bien, la firma estaba prevista para dentro de dos días, y anoche me llama el vendedor y me dice que tiene una oferta mejor, que además le da dinero en negro (que es lo que yo no consentía) y que quiere cancelar el contrato de arras devolviéndome 30.000 €.
A lo largo de estos dos meses y medio he acudido al chalet más de 10 veces con distintos constructores para presupuestar la reforma, con jardinero, he tasado la finca y mi vivienda habitual para obtener la hipoteca (más de 800 € de gastos de tasación y otros 500 de gestoría), además hace dos días incluso me estuvo enseñanado el dueño el funcionamiento de la piscina y el riego.
Vamos, que querer anular el contrato a falta de dos días me parece una faena mayúscula.
Quiero preguntarles si además de devolverme el doble de lo entregado también le puedo reclamar, con garantías de éxito, los gastos que me ha ocasionado (tasaciones y gestoría) y los daños morales por estar mareandome hasta dos días antes de la firma, con todo el tiempo que me he perdido preparando esto, sin contar la ilusión que habíamos puesto.
Por otra parte, me estoy planteando denunciar la compraventa ante Hacienda, para que al menos escrituren con el otro comprador, por el precio que habíamos pactado nosotros, y que no pueda eludir el pago de impuestos, como pretende.
Tengo alguna posibilidad? Qué me aconsejáis?
Felipe Peña
en dijo
Coge los 30.000€ y busca otra cosa que seguro que encuentras algo mejor
teresa
en dijo
Me van a devolver 5.000 euros de unas arras por renuncia a venta y no sé como debo tributar por ellas
gracias
Felipe Peña
en dijo
Supongo que se debe declarar por incremento en el patrimonio, como si fuera un rendimiento en IRPF. Pero para saber exactamente con debes tributar llama a Hacienda de tu comunidad autónoma y ellos te van a indicar como debes hacerlo.
Anónimo
en dijo
Buenas tardes. En las arras firmamos que el ibi se repartiria entre las partes. Y en el momento de la compra venta el notario nos informó que el ibi corre a cuenta del vendedor. No lo sabíamos cuando firmamos las arras, creíamos que era una cláusula más. En el contrato de compraventa queda claro que corre a cuenta del vendedor. Mi pregunta es: que prevalece, las arras o el contrato de compraventa? Estamos obligados a repartir el gasto del ibi?
Gracias
Felipe Peña
en dijo
Si prevalece la compraventa, de todas forma lo tiene que pagar el propietario para realizar la escritura.
Anónimo
en dijo
Muchas gracias, firmamos a principios de año, y tienen el pago fraccionado, nos están reclamando el resto de pagos y la tasa de basuras..
Felipe Peña
en dijo
Tienen que pagar el IBI de todo el año. Si tienes alguna duda mas puedes hablar con tu ayuntamiento.
Narciso
en dijo
Mi padre acordó verbalmente con una inmobiliaria la venta del piso familiar en Madrid (mis padres son propietarios al 50% y están casados en régimen de gananciales) por 110000€ limpios, es decir, iban a recibir 110000€ y que la inmobiliaria subiera el piso para que incluyera sus comisiones.
Le llamaron el 21/10 /2016 informando que había un comprador por 105000. Acudió a la inmobiliaria y lo primero que le enseñan es documento de reserva (no indica expresamente arras ni hace mención alguna a algún artículo del códido civil) haciéndole entrega de 3000€ abonados por el comprador en “concepto de reserva para la compra” siendo esa reserva vigente hasta el 11/11/2016. Lo firma. Este documento está firmado por mi padre y sellado únicamente por la inmobiliaria (no firmado por el comprador ó por el agente inmobiliario).
Acto seguido le informan que debe abonar 6000 más iva de honorarios. Ante la protesta de mi padre , le enseñan la nota de encargo en exclusiva que firmó en su día. Mi padre no está de acuerdo y dice que rompan el documento de reserva firmado hace 10 minutos y devuelvan los 3000€ al comprador. Se niegan a hacerlo. Mi padre se ve forzado a coger los 3000€.
La nota de encargo es un folio con las siguientes características:
• Sólo aparece los datos de mi padre. En ningún sitio se menciona a mi madre.
• Está firmado únicamente por mi padre y donde pone El Agente, sólo hay un sello de la inmobiliaria XXXX. No está firmado por mi madre.
• La nota de encargo en exclusiva pone “Honorarios 6000+iva”. Sin especificar nada más.
• “El Agente se servirá de la inmbiliaria XXXX para llevar a cabo la gestión de la finca arriba descrita…”
• En el reverso en CONDICIONES GENERALES: “ El vendedor autoriza al Agente y a la inmobiliaria XXXX, a recibir señaLes de cualquier posible comprador, poniendo a disposición de la propiedad el 50% de la señal recibida, quedando el resto a cuenta de los honorarios” y “Los honorarios de XXXX se devengarán íntegramente si la transmisión se produce en cualquiera de las formas posibles durante la vigencia del presente encargo o si, a pesar de haber caducado ó haberse rescindido por cualquier motivo, la venta se produjera a alguno de los clientes presentados por la inmobiliaria”
No hay nota de encargo firmada por mi padre indicando una rebaja de 5000€. Esta inmobiliaria también cobra comisión al comprador. Mi padre acudió en el verano a manifestar que no quería continuar con el encargo en exclusiva. Se negaron a recibir ningún papel firmado alegando que no era necesario. En ningún momento, ni en la nota de encargo firmada, se le informó que tenía derecho a resolver uniliteralmente el contrato previa indemnización.
Mi madre ( y mi padre) se niegan a no ingresar menos de 105000 € limpios por la venta del piso y prefieren no vender, devolviendo, claro está, la fianza.
Mi padre sufrió un ictus y le afecta en la comprensión. No está impedido judicialmente. Mi madre apenas sabe leer y escribir.
Sólo disponemos de dos documentos: la nota de encargo en exclusiva y el documento de reserva.
Me interesa saber qué obligaciones tienen con la inmobiliaria y con el comprador por el documento de reserva firmado.
¿la nota de encargo tiene validez legal a pesar de estar firmada por uno de los propietarios (están casado en régimen de gananciales)?. Entiendo que la venta de un piso es una pérdida de patrimonio inmueble y debe exigirse la firma de ambos titulares. El agente inmobiliario ha incumplido sus obligaciones profesionales de verificar que el piso no es sólo propiedad de mi padre y que esa nota de encargo no era correcta.
¿la nota de encargo es válida legalmente estando únicamente sellada y no firmada por un agente inmobiliario?
En relación al documento de reserva, ¿se puede considerar un contrato de arras confirmatorias?. Si así fuera, ¿es factible que puedan obligar a mi padre y a mi madre (que no ha firmado nada) que vendan?
Si decidieran no vender el piso, ¿la inmobiliaria les puede exigir algo? ¿y el comprador?
Entiendo que tengo que ir a hablar con la inmobiliaria pero quiero saber mis puntos fuertes.
Muchas gracias y un saludo
Felipe Peña
en dijo
Al recoger la reserva tu padre indica que esta de acuerdo con la venta. El tema de la comisión supongo que puede abonarlo cuando se culmine la venta, es decir cuando se realice la escritura y tus padres cobren y no antes. Es verdad que tu ama no ha firmado pero se podría entender que ella estaba al corriente y que él firmaba en su nombre. Lo veo complicado, pero bueno no obstante te recomiendo que realices una consulta a un abogado con toda la documentación.
Si te niegas a vender el comprador puede obligarte quizás, a devolverle lo entregado mas una cantidad equivalente y la inmobiliaria pedirte los honorarios. Creo que la mejor salida es vender, no es una rebaja sustancial respecto al precio original.
francisco javier solero
en dijo
Señalizaron nuestro piso en venta con 3000 euros que quedó en depósito de la inmobiliaria, posteriormente firmamos contrato de arras penitenicales por 10000 euros que ingresaron en nuestra cuenta (total 13000 euros) y fijando fecha para escriturar, pasado el plazo no escrituraron los compradores y la inmobiliaria les envió un burofax haciendo mención de las advertencias legales por no comprar.
Posteriormente vendimos el piso a otro comprador.
La inmobiliaria me reclama por honorarios, por un lado 6500 euros por la primera operación y 11.000 euros por la operación de venta definitiva . ¿Que les correspondería legalmente? . Muchas gracias por su atención.
Felipe Peña
en dijo
Hola respecto a la primera operación que no se finalizo, no se si teníais estipulado algún honorario si no se culminó la venta. Pero si no es así creo que el 30% de los honorarios que les corresponderían si se habría realizado la operación, es decir 3.300€ sería más razonable.
francisco javier solero
en dijo
Dimos una señal de 3000 euros para una opción a compra de una vivienda unifamiliar como autopromotor, en el contrato no indican fecha de entrega. Queremos rescindir dicho contrato.¿Podríamos reclamar la devolución de la señal?
Felipe Peña
en dijo
Podéis rescindir basándote en el incumplimiento de alguna clausula del contrato o demandar abuso al por no incluir fecha en el contrato.
Olivia
en dijo
Somos tres hermanos y estamos vendiendo un piso. Mi padre falleció y en este momento estamos tramitando la herencia. Mientras, nos ha salido un comprador, y quiere que hasta que podamos realizar la venta, se lo alquilemos (no es alquiler con opción a compra) para poder ir haciendo reformas en la vivienda. Él nos daría una señal.
Mis pregunta son:
Se puede hacer un contrato de alquiler en el que se ponga alguna cláusula donde se le obligue a comprar en el momento en que nosotros ya lo podamos vender?
Es arriesgada esta operación?
Muchas gracias
Felipe Peña
en dijo
Os recomiendo que realicéis con contrato de arras con 3.000€, indicando que vosotros sois lo herederos y que esta pendiente la aceptación de la herencia etc. Podéis poner en el contrato un plazo de 3 meses para realzar la escritura, tiempo suficiente para organizar los papeles. Hasta que no se escriture no le entregaría llaves, se puede complicar, si le interesa va a esperar.
En una notaría en mes y medio pueden realizarte los papeles y al escriturar la vivienda en esa misma notaria con el mismo comprador se puede agilizar los plazos.
A. Poderoso
en dijo
Hola buenas tardes. Mi pregunta es la siguiente. Yo tenía previsto firmar un contrato de arras pues me lo envió la inmobiliaria para su revisión y ahora me llama la inmobiliaria que a los vendedores les han llegado otros compradores y que se lo venden a ellos pues les ofrecen más dinero. Yo les puedo denunciar aunque no haya firmado nada con ellos. Gracias
Felipe Peña
en dijo
Puedes intentar demandarles y como testigos de que estaban de acuerdo la inmobiliaria pero hay posibilidades de que aun asi no consigas nada porque puede alegar que quedaba algún fleco en el contrato y que no estaba de acuerdo, etc ..
Sara
en dijo
Hemos girado un contrato de arras y dado el dinero estipula, a vencido la fecha y el vendedor no ha realizado las gestiones legales para poder llevarlo a cabo de forma legal ( parte es rústico y para poder segregar hay q pasarlo a urbano) su intención era una especie de chanchullo q no me convencía y la notaría no iba a firmarlo ( dicho por ella)
Puedo exigirle q me devuelva las arras al haber finalizado el plazo y no poder realizarse todavía la venta, puesto q no quiero prorrogar el contrato?
Felipe Peña
en dijo
Si, coméntale primero que te lo devuelva y si no se compromete a devolverte en un plazo corto te aconsejo que hables con un abogado para que se lo notifique por escrito, comentando que si no te lo devuelve en un plazo vas a demandarle.
Anónimo
en dijo
Muchas gracias
Joan
en dijo
Hemos firmado un contrato de arras( con un año de tiempo de firma ,para poder pedir prestamo) ,por una finca con terrenos y arboles de producion ,han passado ya unos messes y ahora la propietaria a echo cortar todos los arboles del terreno.
Esto lo podia hacer?y sin consultar?
Felipe Peña
en dijo
Entiendo que si os vendía el terreno y no se especificó lo contrario incluye los arboles. Os recomiendo que lleguéis a un acuerdo si todavía os interesa o por el contrario que os devuelva el dinero y cancelar la compra-venta.
Carlos Barreda Niño
en dijo
Hemos firmado un contrato de arras penitenciales por 25.000€, se va a cumplir la fecha tope para la escrituración y no nos conceden la hipoteca porque el inmueble tiene la ITE desfavorable, hecho que nos ocultó la parte vendedora, la cual se niega a devolvernos el importe de las arras e incluso a ampliar el plazo para la escrituración. que podemos hacer?.
Felipe Peña
en dijo
No esperes más, te recomiendo que inicies un proceso de demanda por dolo. Intenta llegar a un acuerdo con la ayuda de un abogado.
Z
en dijo
Hola. Voy a vender una casa y tengo firmado un contrato de arras penitenciales por 5000 euros, de los cuales 2500 se quedó la inmobiliaria. Ahora el contrato vence y los compradores quieren una extensión del contrato. La inmobiliaria nos ha pedido 2000 euros. Yo le he dicho que lo incluya en el contrato de extensión. La comisión que nos pidió la inmobiliaria es de 6000 euros, y con esta extensión ya se habrá quedado 4500 euros y yo 2500. Si la venta no se produce finalmente y opto por devolverles el dinero a los compradores aunque no compren la casa, cómo y cuánto le tengo que pagar a la inmobiliaria? Gracias.
Felipe Peña
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Para cambiar la duración del contrato podéis decirles a los compradores que adelanten otra cantidad de dinero, el tema de la inmobiliaria es cuestión de negociarlo pero siempre y cuando se cumpla primera primera condición.
Carlos
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Hemos firmado un contrato de arras confirmatorias pero que tiene las especificaciones como unas arras penales. El problema es que el banco no me da el préstamo porque hay un error en la nota simple en la calle, en el nº y la letra de la vivienda. Esto último no se puede modificar en el registro de la propiedad porque es un error del constructor al realizar la división horizontal. Puedo rescindir el contrato de arras por no estar bien inscrita en el registro. Pierdo el dinero o me tienen que devolver el doble.
Felipe Peña
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Lo lógico es que te devuelvan el dinero al haber un problema documental de la finca o que lo arreglen en un tiempo que te convenga y esperes. Si no te lo quieren devolver comienza un proceso de demanda, primero con una advertencia por escrito con la ayuda de un abogado.
mariaa
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Buenas tardes ,
tengo intencion de comprar un piso al cual ya he llegado a un acuerdo por el precio final 300.000 euros y me han presentado un contrato de arras penitenciales para firmar la próxima semana, donde les hago entrega ahora de 10% y a la firma de la escritura publica de lo restante. La cuestión es que el piso tiene una carga hipotecaria de los vendedores que en su momento se constituyó por 320.000 euros , de esto hace 10 años , como yo el piso lo compro a través de una immobiliaria no hemos hablado de como se cancelará esa carga. en la descripcion de la finca que hacee en el compromiso de arras de la nota registral incluyen la carga inscrita pero dado que en otra clausula también me informan de que conozco el estado físico, jurídico de la finca y que manifiesto que estoy conforme no seria recomendable especificar en el precio de venta algo en referencia al dinero que retendré o que se ha de destinar a la cancelación de la hipoteca? Gracias
Felipe Peña
en dijo
Debe figurar en el contrato que la finca la compras libre de cargas ocupantes e inquilinos en la escritura pública de compraventa. Asegurate tambien de lo que queda pendiente de hipoteca y de que sea inferior al precio de venta. En la escritura deberas realizar un cheque para el vendedor y otro para el banco para cancelar la hipoteca.
Patricia
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Hola,
Me quiero comprar un piso de 300.000 euros sin inmobiliaria. El vendedor me ha mandado un contrato de arras penitenciales por un 10%. Se indica que si se retracta me ha de dar el doble pero me da algo de miedo que de alguna manera pueda declararse insolvente y quedarse el dinero y tenga que meterme en juicios para recuperarlo…. sabéis si el importe de las arras se puede garantizar de alguna manera? Depositarlo ante notario o en el banco… que documentos necesitaría ver si o si para la firma de arras? Nota simple y certificado de deuda pendiente?
Felipe Peña
en dijo
Primero debes ir al registro y pedir la nota simple donde vendrán los titulares del piso y las cargas, comprobando que o son mayores que el valor del inmueble. En el contrato pedir carnet para comprobar que son los titulares. Puedes realizar una transferencia a la cuenta de los titulares comprobando también que esta a nombre de ellos. No hay una manera sencilla para depositarlo con garantías. Si tienes dudas es mejor que te lo gestiones una inmobiliaria de confianza o un abogado. Te van a cobrar algo pero vas sobre seguro, y van a dar seriedad al asunto.¿Te resulto útil nuestra respuesta?
montecaval inmobiliaria
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Muy buen articulo
FHG
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Hola buenas tardes,
Te expongo mi situación.
El pasado mes de diciembre, firmamos contrato de arras con una inmobiliaria por importe de 15000€, dicho contrato finaliza el próximo día 28/02, que por cierto, ésta cantidad no la ha recibido la parte vendedora. También, la inmobiliaria adjuntó la oferta vinculante de la hipoteca al contrato de arras.
Yo ya hice mi parte del contrato, he solicité la hipoteca y me la conceden el día de la compra-venta.
El problema es que a la parte vendedora solicito el día 03/01 el certificado de saldo cero, y el 30/01 teníamos hora con la notaria y viendo que éste no aparece lo retrasamos un día. A día de hoy, el certificado no aparece, y la inmobiliaria me comunica que no tiene la culpa la parte vendedora, puesto que hace ya mas de un mes que se solicito el certificado y que la culpa es del banco que ha de realizar el certificado.
Mi banco me ofreció las condiciones de año pasado y me explicaron que podían mantener hasta 31/01, el director me ha comunicado que intentará mantenerme la oferta una semana mas.
Mi pregunta es la siguiente, si finalmente tengo que renegociar la hipoteca, y el banco no me la concede, yo decido que con esas condiciones no me interesa contratar la hipoteca por que el interés sube poco mas de 0,5 y por lo tanto el riesgo es mas elevado, ¿puedo reclamar el doble de las arras? si es así, ¿a quien debo dirigirme para hacer la reclamación?
Felipe Peña
en dijo
Por lo que me cuentas me da la sensación que vendedor no esta al corriente de todo. Pídele a la inmobiliaria que te enseñe el contrato donde pone la entrega de arras tuya al vendedor para saber quien es el responsable ultimo, la inmobiliaria o el vendedor. Si eso esta bien. En el caso que se venza el tiempo del contrato de arras tiene que realizar una notificación notarial al vendedor de la fecha de escritura y si si no se presenta puedes reclamarle mediante una demanda el doble de lo entregado.
Para saber las cargas que tiene el inmueble debes de ir al registro de la propiedad con el dni nombre y apellidos del propietario y te entregan una nota simple donde pondrá el banco con el que tiene la hipoteca, así pues puedes ir al banco para que te den el certificado de deuda para cancelarlo el día de la escritura publica de compraventa …
Mari
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Hola buen día, tengo un piso en venta en una inmobiliaria, me dicen que tienen un comprador que da una paga y señal ahora estamos en Febrero y que el resto cuando se firme la escritura, me parece bien pero hasta Junio, es normal esperar 4 meses?
Felipe Peña
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Normalmente con un mes y medio es suficiente para que la parte vendedora gestione la hipoteca pero bueno tampoco me parece descabellado.
Pero que te den la señal a ti.
Jose
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hola Felipe, soy el vendedor de una vivienda, yo firme una autorización de compra venta con la inmobiliaria en la cual se vendia por 49000 de los cuales 2000 eran para la inmobiliaria, el comprador firmó unas arras penitenciales con la inmobiliaria sin yo saberlo por precio de venta 53000. pidiendole al comprador 10000 de arrras de los cuales la inmobiliaria de entrego a mi 4000 . me encontre con el comprador a solas y hablando nos explicamos la situación y nos sentimos engañados los 2. si renunciamos ambos al contrato. Estamos obligados a pagar algo a la inmobiliaria? Gracias
Felipe Peña
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Yo hablaría con la inmobiliaria. Aunque han actuado a tus espaldas intentaria llegar a un acuerdo con la comisión y terminar la venta. O si tienes firmado los honorarios puedes reclamarselo fácilmente con ayuda de un abogado.
Miguel
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Hola, hice un contrato de compraventa de un inmueble mio entre particulares por valor de 120.000e me dio señal y 60.000e, fallecio, no escrituramos nada, ahora los herederos se quedaron en posesión de la casa, han pasado 9 meses, unos días posteriores al fallecimiento me mandaron un burofax con un reconocimiento de deuda y un plazo de 6 meses para hacer efectivo el dinero, han pasado 10 y no pagan. Que soluciones tengo. Gracias.
Felipe Peña
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Haz un acta notarial convocandoles a que pagen la cantidad pendiente con plazo de 1 mes, si en la fecha que les indicas no van a notaria pierden la cantidad entregada y comenzar un proceso de desahucio.
JORDI
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Hola, estoy a punto de firmar la compra de la nueva casa, y estoy en medio de una inmobiliaria pero resulta que al final me he tenido que buscar yo la casa, no la tenian en cartera, porque no eran capaces de buscarme una. La hipoteca, por mucho broker finamciero que me una a conseguir el oro i el moro, al final he tenido que llorar a mi banco para que conseguir condiciones decentes. La pregunta és, estando de mutuo acuerdo la parte venderora y la compradora, és posible anular el contrato de arras y negociar directamente con el venedor? Nos reclamaria algo la immobiliària? Y si dejamos pasar el plazo Max del contrato?
Gracias
Felipe Peña
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Puedes intentar negociar directamente con el comprador pero al iniciar la operación a través de la inmobiliaria no te lo aconsejo, os pueden obligar a pagar los honorarios igualmente.
pepe
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Hola, soy el vendedor de una vivienda y la parte interesada en comprarmela me ha dado 2000 euros de señal en un contrato de arras donde espedificamos q quien se heche atras perdera 2000 euros…ahora bien hemos puesto de plazo para la escritura 30 dias y q la parte compradora es la que se debe encargar de buscar notaria….la parte compradora se a hechado atras y quiere sus 2000 euros ,, esta intentando cualquier artimaña para recuperarlos,…mi miedo es que deje pasar esos 30 dias y diga que yoo no he querido ir a firmar al notari¡¡¡ ¿deberia yo exijirle que me dega por escrito dia y hora y lugar de la firma ?? gracias
Felipe Peña
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En el caso de desistir de la compra pierden la señal entregada por daños y perjuicios. Una vez que pasen los 30 días puedes enviarle un burofax instándole a que realice la compraventa ante notario y dándole un plazo por ejemplo de 15 días más, y si no contacta contigo para formalizarlo finaliza el compromiso.
Pili
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Hola, me gustaría tener ayuda en mi situación. Quiero vender una vivienda en la que interviene una inmobiliaria. Pedí 125000 € y que la inmobiliaria le incrementara su 5% + iva. 21% de la comisión a llevarse. La inmobiliaria no me informa de nada y el comprador lo ha dejado en manos de su abogado la compra.
Dicen de realizar directamente la compra-venta y que en ella aparecerá que yo la vendo por 132.000 € y que también aparecerá que 7.000 € comisión para intermediario (inmobiliaria). También comentan que me entregarían 125.000 € en cheque bancario y los 7.000 € comprador se lo entrega directamente a la inmobiliaria. Quisiera saber las cantidades que aparecería en la escritura de compra-venta es perjudicial para mi; ya que no la vendo los 132.000 € y como averiguar si se a realizado orden al banco sobre el cheque bancario y cuanto puede tardar en tenerlo ingresado y tiempo de espera para disponer del dinero para realizar pago de plusvalía. Le agradezco el interés prestado. Un saludo.
Felipe Peña
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Hola Pili,
Debes de pagar la plusvalía a hacienda del incremento patrimonial, es decir, la diferencia entre el valor que compraste y valor de venta.
Por otro lado, también tendrás un impuesto de plusvalía municipal, puedes preguntar en el ayuntamiento el valor.
El cheque bancario esta avalado por el banco de España, debes de ingresarlo en una cuenta bancaria y puedes disponer en el momento del dinero, puedes preguntar en tu banco.
Gladys
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Hola buenas … hace dos días compramos un piso , mi esposo y yo estábamos muy contentos , ese día mismo de la firma y que nos entregaron las llaves nos fuimos a la casa y nos entro un no sé que que se nos vino el mundo abajo porque al verlo ya vacío , y verlo a detalle ya no nos gusto , fuimos bajando las escaleras para ver y resulta que los descansillos son pésimos y hay gente no muy buena ; total que nos desanimamos totalmente lo que quería saber es si puedo devolver el piso , tengo algún plazo ???
Felipe Peña
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No se puede devolver el piso. Podéis volver a ponerlo en venta.
Belvi
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Buenas tardes.
En el mes de diciembre del 2016 firmamos, mi marido y yo, unas arras confirmatorias a través de una agencia para la compra de una casa, aportando una cantidad de dinero (10% del precio). El vendedor es de Suiza y por falta de una documentación ( poderes de algún hijo para aceptación de una herencia y proceder a la venta del inmueble)se atrasó la fecha para ir a la notaría hasta el 30/06/2017 ( así queda reflejado en el contrato de arras).
Durante estos meses la agencia sólo me ha dado largas cuando he querido interesarme sobre el seguimiento del caso, y esta semana me informan de que no va a ser posible finalizar la compraventa porque el dueño ha enfermado y no puede viajar.
Puedo exigir el cumplimiento del contrato? un simple certificado médico aportado por la parte vendedora puede frenar el ir a la notaría? están obligados a otorgar poderes a otra persona para poder finalizar la venta?
Muchas gracias
Felipe Peña
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Si habeis firmado un contrato de arras comfirmatorias estan obligados a venderte el inmueble. Pueden formalizar la compraventa de muchas maneras a traves de un poder a un abogado, etc .. que este enfermo no suficiente para desistir de la venta, le puedes obligar .. si a través de la agencia no te dan ninguna solución, ponte en contacto con un abogado especializado para que te ayude.
Susana Reyes
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He firmado un contrato de arras para comprar un piso, donde di de señal 3000€. En el contrato se especificaba que había que firmar antes del 24 de mayo, cosa que no se pudo hacer porque los vendedores no aportaron el certificado de deuda del piso. En ese tiempo me ha salido otro piso mucho mejor y he respondido el contrato. Entiendo que pierdo la señal, pero es que ahora la inmobiliaria me quiere reclamar sus honorarios, y en el contrato no se especifica nasa, solo ponen gastos según ley y hacen referencia al artículo 1454 del código civil y ahí no dicen nada de los intermediarios. Le he comentado que no me parece justo el pago ya que ellos han incumplido el contrato y que lo justo es que se queden con los 3000 € y ya está. Tengo la obligación de pagarlo? En ningún momento he firmado nada de porcentaje ni cantidades con ellos, solo me mandaron varios presupuestos, pero ninguno firme. Si es así que tengo que pagarle, espero a que me lo reclamen!
Felipe Peña
en dijo
No pagues nada, incluso podrías reclamar la señal por incumplimiento del plazo pactado.
laura
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hola, somos compradores, vamos a firmar contrato de arras y la inmobiliaria dice que tenemos que darle 6000 euros más iva en honorarios y que esos honorarios serían la señal en el contrato de arras. Está eso bien o puede conllevar a algún problema en caso de que la parte vendedora se echa para atrás poder recuperar nosotros nuestro dinero? Gracias por su ayuda.
Felipe Peña
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La senal la tiene que recibir el vendedor. Los honorarios los debeis pagar cuando se haya finalizado todo el proceso de compra, es decir, la firma de la escritura.
Maria Margarita
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Hola, intentaré explicarme he firmado un contrato de arras para la compra de un terreno con una pequeña edificación antigua (1975), dicha edificación si bien consta en catastro como almacén, no consta en registro de la propiedad( solo consta el terreno) , ante la nueva ley hipotecaria el notario debe subsanar la discrepancia obligatoriamente antes del otorgamiento de las nuevas escrituras a mi nombre. Gracias.
Felipe Peña
en dijo
Para que el notario te incluya el almacén debes precentarle la licencia de construcción del inmueble.
Guillermo
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Hola,
He acordado la compra de un piso a través de una inmobiliaria sin contactar en ningún momento con el dueño. En primer lugar entregué una señal para lanzar una oferta y en segundo lugar durante los próximos días firmaremos un contrato de arras.
En principio toda la documentación es la que considero como correcta (He recibido escrituras, pago del IBI, DNI de los dueños etc), sin embargo la inmobiliaria me indica que el dueño no podrá presentarse a la firma de arras por no vivir en la misma ciudad. Proponen acordar un contrato de arras, enviarlo para que él lo firme, y firmarlo yo a posteriori.
Debería aceptar/ es normal realizar este trámite sin encontrarme con el vendedor? qué documentación debería pedir para asegurar la identidad del vendedor, que actúa como dueño del piso y contraparte de mi pago y la cuenta corriente donde haré el pago de las arras ?
Muchísimas gracias
Felipe Peña
en dijo
No es normal, debería de estar en la firma o una persona que firmaría en su nombre con un pider notarial. Necesitas daber quien es el dueño que lo puedes saber en la nita simple del registro de la propiedad.
José Vicente Morell Nicolás y Maria José Rovira Perdegás
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Hola buenos días. Hace 70 días una inmobiliaria nos ingresó 6000€ como señal de reserva de su cliente y que después de ver nuestro piso en venta quiso pedir hipoteca. Se negó a comprar por el motivo que sea y perdió la cantidad de la señal. La inmobiliaria y nosotros firmamos que en ese supuesto caso si se diese se dividiría a partes iguales entre inmobiliaria y nosotros los vendedores. Mis preguntas son, ¿es obligado que les devuelva 3000€ por nada si en caso contrario yo hubiese tenido que pagar 12000€? y por último ¿de que manera lo justifico a hacienda, 3000 ó 6000€?
Felipe Peña
en dijo
Si es bastante común, y de todas formas ya lo habíais acordado. En hacienda creo que justificas 3000€ por incremento patrimonial. De todas formas contacta con hacienda para preguntarlo.
sandra
en dijo
Buenas, he firmado el contrato de arras pero no me interesa seguir con la compra de la vivienda. Se que pierdo la señal, pero mi duda es si tengo que pagar los honorarios de la agencia tambien. gracias
Felipe Peña
en dijo
Hola Sandra,
Depende lo que hayas firmado, si solo es un contrato de arras pierdes la señal entrega. Si firmado has firmado también un contrato en que te comprometes a abonar la gestión de servicios de la inmobiliaria , puede que te lo reclamen.
Ana
en dijo
Buenas tardes. Firme un contrato de exclusividad para vender mi casa, vivienda habitual, con una inmobiliaria, consigen unos compradores y me dicen que han dado una señal para reservarla y que firmarermos el contrato de compraventa en una semana. Sin embargo pasan tres y no firmamos nada, pero me dicen que no me preocupe porque han dado una segunda señal mayor. Se supone que han firmado un contrato de arras con ellos. Cuando por fin me dicen que vamos a firmar el contrato me dicen que lo firmamos pero que tengo que irme en 15 dias poque los compradores tienen mucha prisa por trasladarse, cosa que no me habian comunicado antes y que me extraña. Sin embargo a mi me prometieron de palabra que el plazo que solian dar en casos de vivienda habitual era de unos 2 o 3 meses y puesto que todavia no he encontrado otra vivienda no me vendria bien irme tan pronto. Por otra parte la inmobiliaria me dice que el contrato de compraventa no lo voy a firmar con los compradores presentes si no que tenemos que hacerlo por separado y ademas se niegan a darme el telefono de los compradores para que podamos acordar la salida sin problemas.Puede haber una irregularidad en esto?Como puedo saber que firmaron un contrato de arras de verdad?puede ser una estrategia de la inmobiliaria?pueden obligarme a irme cuando ellos quieran si no se fija ningun plazo en el contrato?es decir si mañana me dicen que tengo que firmar las escrituas entregar las llaves e irme pueden hacerlo?
Felipe Peña
en dijo
Hola Ana,
Pideles que te enseñen el contrato de arras, para comprobar que realmente han recibido una señal.
El contrato de compraventa deberías firmarlo tu directamente con el propietario, no me parece bien que la inmobiliaria no quiera que conozcas a los compradores.
Por otro lado si no estas de acuerdo en el plazo de salida no pueden obligarte a que vendas tu casa. Por mucho que hallas firmado con la inmobiliaria la casa no se vende si tu no quieres, tu eres la dueña.
Saludos,
Carmen
en dijo
Buenas tardes…mañana vamos a firmar un contrato de compraventa para la compra de una vivienda, en este correo nos indican que tenemos 45 días de plazo desde su firma para ir a notaría. Tras hablar con el director del banco me ha asegurado que economicamente hablando no vamos a tener problema en que nos la concedan, pero 45 días es muy poco tiempo de margen, porque puede surgir cualquier inconveniente (problemas de registro, de deuda, etc) y que no me lo puede garantizar 100%. Desde la inmobiliaria me han asegurado que no voy a tener ningún problema con la vivienda y que todo esta en orden.
La duda es ¿45 días es un plazo de tiempo logico para ir notaría? ¿Pensais que la hipoteca me la pueden conceder en ese plazo? Estamos con la duda de si firmamos o no ese contrato
Felipe Peña
en dijo
Creo que es un plazo suficiente para que te concedan la hipoteca, no obstante confirmarlo con tu banco. Los tramites para que la vivienda se te venda libre de cargas, etc .. y que todo correcto para la firma en notaría es responsabilidad de la parte vendedora.
Álvaro
en dijo
Hola,
Mi pareja y yo (no estamos casados) vamos a comprar una vivienda. En la fecha establecida para el contrato de arras, ella no va a poder estar presente. El agente inmobiliario me dice que para las arras con mi firma únicamente es suficiente.
Entendiendo que al hacer esto únicamente contraigo yo la obligación y el derecho de la compra (pero eso no me preocupa porque ni ella se piensa echar atrás ni yo dejarla fuera de la operación), ¿puede esto ocasionarnos algún otro problema con el vendedor, notario, etc… en el momento de formalizar la compra mediante escritura?
Muchas gracias,
Álvaro
Felipe Peña
en dijo
Sería mejor que firméis los dos, si no es posible, como compradores que especifique los dos nombres en el contrato de arras y tú firmas en su representación.
Saludos.
Maria
en dijo
Hola Buenas Noches,
Si no está implicitamente redactado en el contrato de arras es obligatorio devolver las cantidades aportadas en concepto de señal si el banco tasa el local por debajo del precio de venta? Me acaba de comunicar la parte que va a comprar que es así por ley. La clausula que hay actualmente en el contrato es la siguiente:
” En el caso de que la escritura de compraventa no pueda llevarse a cabo dentro del plazo establecido en la estipulación segunda por causa imputable a la vendedora ésta estará obligada a devolver las arras o señal por duplicado, según lo determinado en el art.1.454 del Código Civil; e igualmente si la firma no se produjese por causa imputable a la compradora ésta perderá las arras o señal según lo determinado en el referido artículo del Código Civil”
Gracias de antemano
Un Saludo
Felipe Peña
en dijo
Buenas noches,
No tienes que devolver la señal entregada, si no lo pone específicamente en el contrato, que por causas relativas al otorgamiento dela hipoteca no se pueda efectuar la compra. La compra de cualquier inmueble se puede realizar sin financiación.
Sergio
en dijo
Hola, buenas noches.
He llegado a un acuerdo para comprar un piso a un matrimonio mayor. El problema es que el marido es el tutor legal por sentencia judicial de su esposa, puesto que ella está incapacitada. Ahora está pendiente de otra sentencia judicial que le permita vender el piso en su nombre. Según dicen es cuestión de 3 o 4 meses. La inmobiliaria me ha enviado el contrato de arras y me hacen dudar algunos puntos:
– Establece arras confirmatorias, no penitenciales.
– No fija un plazo de tiempo limitado para escriturar. (¿me puede dejar esto meses esperando?
– Establece que si su sentencia no es favorable el contrato queda sin efecto y no tiene que responder ante daños y perjuicios a la parte compradora.
– Establece que si la sentencia aumenta el precio del piso, lo puedo aceptar y continuar la compraventa o desistir y recuperar mis arras.
Me siento totalmente desprotegido con este contrato de arras, ya que no me da garantías de que se lleve a cabo la compraventa, ni me indemniza en caso de que el comprador no pueda vender (aunque entiendo que no sería por su voluntad de no vender sino por una sentencia que se lo prohibiría).
¿Qué puedo hacer o exigir?
Gracias de antemano.
Saludos
Sergio
Felipe Peña
en dijo
Hola Sergio,
Deberían de ser arras penitenciales dado la incertidumbre existente.
El contrato para que sea legal deben de tener un plazo, no puede ser “sine díe”.
En este caso debe aprobar el juez tanto la venta como el precio del mismo. Puedes dar una señal pequeña,3% del valor del inmueble como mucho, pero con un plazo y un precio y en el caso de que no se cumpla te devuelvan el dinero, eso si asegúrate de que la petición esta realizada y que la señal la recoge en este caso el marido.
Antonio
en dijo
Mi consulta es sobre el contrato de arras de una vivienda que tengo en venta. El comprador me ha manifestado que en caso de realizar la operación me pagaría una parte en b. La duda es ¿qué cantidad de venta hemos de reflejar en el contrato de arras? Entiendo que habría que descontar dicha parte y hacer el contrato de arras con el precio con el que desea escriturar. Gracias
Felipe Peña
en dijo
Mi recomendación es que lo hagas todo en A.
Un saludo
Ricardo
en dijo
Hola! He pagado una señal de 4000€ nada más ver el piso. No firmé nada solo que he visto el piso. Me comentó el agente de inmobiliaria por el teléfono que si pago esta señal el piso ya no se enseña a nadie más y que se me echo para tras no me devuelve el dinero. Yo le digo que no es así, que reservo el piso y que me prepare un arras donde pueda hacer mi oferta y poner las cláusulas, etc.
Al día seguinte vuelvo a la inmobiliaria para decirle que ya no me interesa y él me sigue diciendo que no me va a devolver la señal. Que hago? Me busco un abogado? Y se pido al agente que redacte un arras en que oferezco un valor por debajo del precio del piso para que el propietario no lo firme y asi se me devuelve el dinero. Gracias
Felipe Peña
en dijo
Te tiene que devolver el dinero, contrata un abogado para que le envie la petición por escrito a la inmobiliaria.
Amelia
en dijo
Hola qué tal mira yo e firmado el contrato de arras y dejado 3000€pero él banco me a denegado el préstamo personal y no puedo cumplir el contrato yo pierdo ese dinero
Felipe Peña
en dijo
Si, deberias haber incluido una clausula en el contrato de devolución de la señal en el caso de que no te concedan el prestamo. De todas formas mira en algún otro banco y si no habla con el propietraio y a ver si te lo devuelve de buenas maneras.
Mariangeles Andujar Faus
en dijo
Yo no entiendo una cosa en cuanto a las arras . Si yo deseo comprar una vivienda de 175000 euros y los gastos por otro lado me asciende a 20.000 euros. ..adonde iría una cantidad de 5.000 eur en concepto de señal /arras? En ese supuesto debo entonces pedir al banco una hipoteca de 170.000 en lugar de 175.000 o el día d la firma el banco le dará los 170.000 que le faltan de la hipoteca al dueño y a mi los 5000 que previamente yo puse a la hora de señalizar la vivienda? Por favor ruedo me aclaren esta duda ya que es muy confuso todo. ..
Felipe Peña
en dijo
El banco te suele dar el 80% del valor de tasación. El dinero de las arras es a descontar del precio total de compra.
Jose
en dijo
Hola, buenas tardes.
Vamos a comprar un piso a través de inmobiliaria. Lo primero que pedimos a la inmobiliaria es que el contrato estuviera sujeto a la concesión de la hipoteca. La inmobiliaria nos ofreció un contrato de compraventa sujeto a la concesión de hipoteca en una de las clausulas.
El problema viene en que la ni la inmobiliaria ni la vendedora se han dado cuenta que el piso está a nombre de un menor y hace falta una autorización judicial en firme que no tienen y va a tardar muchísimo y cumplirá el contrato. Toda la hipoteca está aprobada a falta de eso para firmar.
Estamos pensando en dejar la operación cuando acabe el plazo del contrato ya que no sabemos cuánto tardará. Hemos dado una cantidad de 1000€ cómo señal y parte del pago.
¿Que podemos reclamar en caso de que la parte vendedora no obtenga la autorización?(no hay clausulas en caso de incumplimiento por la parte vendedora). Hasta ahora hemos pagado tasación más lo que nos cobre la gestoría del banco, además de los meses perdidos estando de alquiler.
Muchas gracias
Felipe Peña
en dijo
Creo que solo te van a devolver el dinero en el caso de que no esperes, creo que es dificil reclamar una indemnización en este caso.
María
en dijo
He firmado un contrato de oferta por el que he pagado 3000 euros de reserva. Finalmente no voy a realizar la compra del piso y la agencia se niega a devolverme dicha cantidad ( cuando en todo momento me dijeron que si cualquiera de las psrtpa se retractara no habría penalizacion). Qué puedo hacer ?
Felipe Peña
en dijo
Creo que tienes pocas posibilidades,la señal se la quedan por daños y perjuicios al no seguir con la compra. Puedes ponerlo en manos de un abogado a ver si les puede presionar para que te devuelvan una parte.
Elena
en dijo
Hola, tengo que firmar contrato de arras la vendedora quiere que le dé 2500 euros para pagar las deudas pendientes de demora al banco y a la comunidad de propietarios, pero no me fío que haga los pagos ya que está muy endeudada y si no cumple contrato dudo que tenga para devolver el dinero, podría incluir alguna cláusula donde diga que comprador se hará cargo de las deudas descontandolas del precio total de la vivienda?
Felipe Peña
en dijo
Si, si no te fías haz la escritura en la notaría directamente sin hacer contrato de arras y ahí haces el pago directamente a todos los acreedores.
María
en dijo
Firmé un contrato de arras para vender un piso junto con mi expareja. Ahora a la hora de firmar la venta, mi ex marido no quiere firmar. ¿Quien devuelve el dinero al comprador, los dos o la parte que no quiere firmar?
Felipe Peña
en dijo
Los dos
Paco
en dijo
Hola, una duda sobre un caso practico:
– En el contrato de arras se establece un plazo de un mes
– La parte vendedora tarda 25 días en levantar un embargo
– A el comprador no le da tiempo a gestionar la hipoteca en los 5 días restantes.
– ¿El vendedor se puede quedar con la señal estipulada en el contrato de arras?
Gracias
Felipe Peña
en dijo
No hace falta esperar a levantar el embargo para empezar a tramitar la hipoteca, de todas formas justo cuando se vence el plazo el vendedor te tendría que notificar poniendo día y sitio para hacer la escritura, si no te presentas levanta acta y se quedaría con la señal.
Antonio Castellano
en dijo
Buenas tardes,
Tenemos intención de firmar contrato de arras penitenciales para la compra de una propiedad. Actualmente esa propiedad se encuentra con inquilino con contrato de alquiler que establece en una de sus cláusulas que deberá abandonar la vivienda en un plazo de dos meses desde el momento que exista una oferta de compra (entiendo que contrato de arras).
Básicamente en el borrador que me pasa la agencia se establece arras del 10%, a devolver por duplicado en caso de que la parte vendedora desista y perdida de las misma si desistimos nosotros, con la excepción a la parte vendedora en el caso de que el inquilino no abandone la vivienda en un plazo de 65 días, en que únicamente nos devolverían la señal si no decidimos prorrogar por un nuevo plazo.
Hay alguna clausula estandar para estos casos? Nos preocupa también los daños que el inquilino pudiera hacer en la propiedad aunque la abandone.
Muchas gracias
Felipe Peña
en dijo
Podrías poner cláusula de penalización económica en el caso de demora, y realizar unas fotos de inventario para reclamar en el caso de deterioro, también especificarlo en el contrato
Ana
en dijo
Mi consulta es la siguiente: He acordado verbalmente la compra de un local y presentado ante notario toda la documentación solicitada para su inscripción. El día que se llevó dicha documentación fuimos con el vendedor que allí mismo confirmó el importe de la compraventa y aportó todos los documentos. El dia de la firma el vendedor no se presenta y no coje teléfono. Hoy veo que anuncia de nuevo el inmueble a un precio superior. La notaría me díce que ellos han realizado su trabajo a falta de las firmas y que en estos casos cobrarían el 50% de los gastos, de los que yo tendría que hacerme cargo. Necesito saber que derechos me asisten ante esta situación.
Felipe Peña
en dijo
Puedes reclamar al vendedor el doble de lo aportado de señal en el contrato de compraventa, incluso puedes demandarle para intentar obligarte a finalizar el proceso de venta.
raquel
en dijo
Buenas tardes ,
Mi pareja y yo queremos comprar un piso y nos piden contrato de arras, y tengo varias dudas.
– firmamos las arras antes de que tasen el piso?
– los vendedores son los que tienen que acreditar que el piso está libre de cargas? o tendriamos que ir nosotros al registro?
– en ese contrato de arras se puede especificar todo? porque yo quiero comprar el piso cuanto antes( antes de que suba el euribor) pero a ellos no les dan su otra casa hasta abril por lo menos, si le hiciera un contrato en el que ellos pudieran quedarse alli hasta que tengan su otra casa, que sería mejor que hacer un precio estimado del tiempo que van a estar y descontarlo del precio total del piso? o hacer un contrato de arrendamiento?
sobretodo es por especificarlo todo el dia de la firma de arras y luego no tener problemas.
muchisimas gracias
Felipe Peña
en dijo
Primero hacer las áreas con una señal de 3.000€, con cláusulas:
Si el valor de tasación es interor al precio de venta el comprador se puede cancelar la compra sin penalización económica.
Si, los vendedores en notaría, no obstante podéis ir al registro con el nombre y apellido del vendedor y pedir una nota simple para comprobar las cargas.
El contrato hacer con vencimiento en abril o mayo, el tema del alquiler y tal, yo lo olvidaría.
Patri
en dijo
Tengo que firmar unas arras de una casa. El problema es que el valor de la escritura es el mismo de las cargas que tiene pendiente la casa que puedo hacer? O mejor dicho que se hace en estos casos.
Gracias
Felipe Peña
en dijo
En el momento de la escritura de compraventa se líquida la carga con tu dinero que irá directamente a cancelar la carga. En el contrato de arras deberá figurar que se compra el inmueble libre de cargas
Ruben
en dijo
Hola buenos dias. Os explico mi caso.
Hace unos dias visite con una inmobiliaria un piso, y a los pocos dias nos encontramos con los dueños del piso y hablamos entre nosotros de un precio, llegamos a un acuerdo, y firmamos un contrato de arras entre nosotros con 5000 euros, que le ingrese al dia sigueinte.
A los dos dias, nos informa la inmobiliaria que se han enterado, ya que la vendedora llamo para quitar el piso de la inmobiliaria, que habiamos hecho untrato entre nosotros, y que habiamos firmado unas clausualas que nos impedian a mi comprar el piso sin mediar la inmobiliaria y a ella vender el piso a cualquier persona que hubiera conocido a traves de la inmobliaria, solicitandonos unos honorarios. Yo solo firme un parte de visita de la vivienda, y no me dieron copia de ese parte.
El tema, que despues de hablar con la vendedora, hemos llegado a un acuerdo y me ha devuelto la señal de arras.
Puede tomar la vendedora alguna accion legal y volverme a solicitar que le ingrese otra vez las arras, si quiere seguir con la venta del piso?
En el contrato de arras aparecen 3 vendedores, pero solo firmo ella, ya que es de una herencia y no tiene poderes notariales ni nada, puede serq ue sea un contrato no valido?
Muchas gracias
Felipe Peña
en dijo
Hola, yo hablaría con la inmobiliaria, pagaría los honorarios y seguiría con la compra si realmente te interesa.
Koko
en dijo
Hola firme el contrato de arras , y el comprador quiere traer gremios para pedir presupuestos para reformar , debería facilitar el paso o me puedo negar.?
Felipe Peña
en dijo
Si te puedes negar pero le facilitarías mucho las cosas al comprador, los gremios no suelen entorpecer la venta
Juan
en dijo
Hola estoy vendiendo una finca a través de una inmobiliaria.La compradora ingreso la señal antes de firmar el contrato de arras.Posteriormente se hizo en contrato de promesa de compraventa que yo como vendedor firmé .Después de pasar un mes todavía no ha firmado, yo quiero devolver el dinero porque ya ha pasado mucho tiempo y no me fío.Tendria consecuencias para mí el devolverle el dinero si ella se niega a firmar?
Felipe Peña
en dijo
Pues que te dé la inmobiliaria la señal, si es verdad que la ha dejado el comprador
Raúl QR
en dijo
Hola hemos firmado un contrato de arras penitenciales, hemos entregado 5000€ a la inmobiliaria y ahora queremos desistir por motivos personales. El tema está en que en ese contrato no se ha firmado por parte del comprador (entiendo que la inmobiliaria no puede firmar por él) es decir que no ha aceptado la oferta de compraventa aún. Otra cuestión es que dónde pone que se depositan los 5000€ los pone como adelanto y no en la casilla de arras. Quiero saber si estamos a tiempo de que se nos devuelva el dinero, gracias!
Raúl Q.R
en dijo
No se ha firmado por vendedor… comentario anterior!
Felipe Peña
en dijo
Si no lo ha firmando el vendedor os tienen que devolver el dinero, ponerlo en manos de un abogado si no os hacen caso.
Felipe Peña
en dijo
Si la señal esta en poder del vendedor, deberíais intentar hablar con él para intentar no pender toda la cantidad, quizás a ver si os devuelven la mitad.
Emilio
en dijo
Buenos días,
Solicito de su experiencia, firme un contrato de Arras yo solo , ahora no consigo la financiación, puedo ceder mi contrato de arras a mi hermano en el momento de escriturar o de lo contrario perdería la cantidad aportada
gracias
Claudia Peña
en dijo
Buenas tardes Emilio,
Tendrías que negociarlo con el vendedor, pero no creo que haya ningún problema en que tu hermano se subrogue en tu posición contractual. Un saludo.
Alex
en dijo
Hola buenas. Mi mujer y yo vendemos nuestra vivienda a otra pareja y aceptaron comprarla e hicimos la semana pasada contrato de arras en la gestoría. Pero cuando fuimos mi pareja y yo las arras estaban firmadas por sólo la mujer de los compradores (No fuimos a la vez) y el gestor nos dijo que el marido las firmaría en 2 días ya que estaba de viaje. Pues resulta que no lo ha firmado. Tampoco nos dieron ni copia ni el cheque. Creemos que se van a echar atrás. Podemos pedir los 20.000 euros que constan en el documento de arras (Si no tenemos la copia firmada)? Sólo tenemos el documento que nos enviaron por email antes de ir a firmar.
Muchas gracias
Claudia Peña
en dijo
Buenas tardes Alex. Solo puedes exigir las arras a aquella parte que se ha obligado en la firma del contrato. Si el marido no lo ha firmado, no puede se le puede exigir el pago de las arras. Lo más recomendable es que, si no habéis recibido las arras lo sigáis comercializando por si hay algún otro interesado.
Muchas gracias.
Ana
en dijo
Mi tía tiene un piso valorado en 280000 es enferma terminal y ayer una amiga aprovecho que salimos de la sala de quimio un momento para dejarla con ella supuestamente por qué es amiga y se aprovechó de dicha amistad y firmo compra venta por 180000€.
Mi tía dice estar bien pero así y con varias veces morfina al día esto es una estafa.
Que podemos hacer pararon pero ese contrato?
Necesitamos ayuda urgente.
Claudia Peña
en dijo
Buenas tardes Ana, creo que lo más recomendable es que acudáis a un abogado para que valore la nulidad del contrato por falta de consentimiento (o consentimiento viciado). Un saludo.
JUAN
en dijo
Hola ,tenemos a la venta un piso a traves de una inmobiliaria con la que hemos firmado un contrato de exclusividad. Han encontrado un comprador y proponen un contrato de arras que firmarían comprador e inmobiliaria (aunque nosotros no tenemos inconveniente en firmar) quedando la cantidad entregada en depósito. En el documento de arras no aparece en ningún momento nuestro nombre como vendedores, solo el nombre del comprador y la agente inmobiliaria. Lo cierto es que en el encargo facultamos a la agente a firmar arras pero, aun así, no entiendo el interés de la inmobiliaria en firmar ellos. ¿es habitual este proceder?
Claudia Peña
en dijo
Hola Juan, entendemos que tú eres el vendedor y que, consecuentemente, tú eres quien debe firmar el contrato de arras (salvo que haya un poder notarial). Además, mucho de los compradores exigen que sea el vendedor el que firme las arras para dar mayor seguridad jurídica a la operación. Saludos.
raquel
en dijo
Hola por favor es urgente!!!
Hemos pagado una señal de 3000 euros a la inmobiliaria, pero ahora vemos que es posible que no nos den la hipoteca pues el piso esta sujeto al articulo 28, ( ha pasado un año y la tía de los herederos era una mujer, no es probable que aparezca un hijo, pero los bancos se niegan), la inmobiliaria nos facilitaba un financiero pero nos cobra 4000 euros por conseguir hipoteca, no nos dice como ni con qué entidad bancaria. Por otro lado la inmobiliaria nos cobra el 3 por ciento del precio de la casa mas iva, es decir cinco mil y pico euros (la casa son 155) y estamos muy preocupados, la firma de arras por 10000 euros es mañana y no sabemos qué hacer, ¿confiamos en que nos conseguirán la hipoteca? nos han dicho que se va a poner en el contrato que si no se consigue la hipoteca nos devuelven las arras, pero ¿en que condiciones la hipoteca¿ es decir¿cómo hacemos para que quede escrito que las condiciones deben ser buenas? ¿esto tienen algún sentido? ¿es todo legal? encima nos proponen pagar parte de las arras en b … a eso nos hemos negado porque ya lo que nos faltaba, por favor, ayuda urgente…
Claudia Peña
en dijo
Hola Raquel. Es habitual en muchas inmobiliarias la búsqueda de financiación a compradores. Es importante que antes de firmar las arras dejes cerrado en el contrato las condiciones (o el margen de condiciones) que te interesen, de lo contrario cabria una interpretación muy amplia del contrato. Saludos.
María Emilia
en dijo
Buenas tardes, he firmado un contrato de compraventa con una inmobiliaria. Al principio me dijeron que los dueños necesitarían disponer del piso 3 meses, por estar de obras en el piso nuevo, a lo que accedí puesto que no me urge mudarme. Al firmar el contrato resulta que son 5 meses lo que les va a tardar la obra pero a mi me obligan a escriturar 2 meses antes, por lo que aunque me dan las llaves, no puedo disponer de la vivienda, pero debo hacer el pago completo y hacerme cargo del préstamo hipotecario más el alquiler de dónde vivo ahora mientras ellos disfrutan de mi vivienda gratis durante 2 meses. Después de esos 2 meses deben compensarme económicamente. La fecha en la que supuestamente se debe escriturar no ha sido en ningún momento consultada conmigo. Es esto legal o debo negarme? Ya he solicitado retrasar la escritura hasta una fecha próxima a la que tengan a bien vaciar la vivienda, pero por el momento no he obtenido respuesta.
Claudia Peña
en dijo
Buenas tardes María. Habría que estudiar las condiciones que pactasteis entre las partes. Lo más correcto sería que la vivienda se escriturase desocupada y, en caso contrario, que se especifique un alquiler por los meses que ellos estén en tu vivienda. Saludos,
Mar
en dijo
Buenos días, tengo una duda sobre un contrato de arras que hemos realizado. Ya he preguntado a un abogado pero quería otra opinión. Exactamente contacte con una A inmobiliaria por fotocasa sobre una vivienda. Toda la información no estaba en en fotocasa y si en su web pero bastante desastrosa. Queremos en ir a visitarla y al llegar nos presenta otra persona de otra B inmobiliaria que es realmente el contacto y es con la que nosotros realizamos todos los contactos aunque este A inmobiliaria quiere dar su voz por nosotros y se lo prohibamos. Un dia antes de visitarla retiro el anuncio de fotocasa y su web. Estamos interesados pero viendo otras… La A inmobiliaria nos dice que hay otro comprador y con prisas nos dice de hacer un contrato de arras pero a nosotros no nos va bien. Al final aceptamos aunque con dudas por esta prisa. Cuando vamos a realizar el contrato un día antes nos envía a firmar la A inmobiliaria un contrato del 5% del valor compra por su honores de ayuda en búsqueda cuando tan solo contactemos y nos cito en el lugar para hablar con la B inmobiliaria. Al ver tantas irregularidades fuimos a la firma con un cheque para las arras. En el contrato no se contempla nada de inmobiliaria A pero si la B que es la que esta tramitando todo. Al observar que inmobiliaria A se quiere quedar con un porcentaje 5% aparte de su comisión pactada que ya nos dijo que no dijéramos nada de su 5%. Al cobrar el cheque no pudieron porque retiremos el dinero por ver tantas irregularidades por A inmobiliaria. Entendemos aunque firmemos el contrato de arras al no haberse realizado el pago no esta activo por que no se realizo transacciones económicas. Pues esta inmobiliaria A nos exige su 5%. Estamos interesados en la casa pero solo hablaremos con los dueños. Quería saber si el contrato esta en vigor? No estamos interesados en el precio final de la suma de todo. Entendemos que no ya que paso el mes de la firma de junio. El abogado que consultemos nos dice que eso se puede hacer pero como lo han realizado no es legal por las formas y que al no haber realizado el pago todo es nulo aunque las dos inmobiliarias nos reclaman sus porcentajes de honorarios cuando no se pago y no entro en vigor el contrato según entendemos.
carlota
en dijo
Buenos días,
Firmamos un contrato de arras penitenciales como parte interesada. Ahora no podemos cumplirlo, sin embargo, mi hijo si está interesado en comprar el piso. Legalmente, ¿Podemos cambiar el nombre del interesado en el documento de arras que hemos firmado? La inmobiliaria se opone y nos dice que perderemos la cantidad entregada.
Gracias
Lorena
en dijo
Buenos días,
Mi pareja y yo queremos comprarnos un piso. Hemos hecho una oferta a la baja, pactado un 5% en arras y un periodo de 9 meses para vender nuestro piso antes de ir a compra-venta. En principio, los propietarios han aceptado con la condición de que un broker asegurara nuestra capacidad financiera frente a un préstamo hipotecario y un agente inmobiliario asegurara que nuestro piso era vendible y estaba a precio de mercado.
Después de que broker y agente hayan dado su visto bueno a todo el escenario, nos piden que renunciemos a las arras en caso de no concesión de la hipoteca. Es esto legal? Es justo?
Si un broker ha validado que no tendríamos problemas en la concesión del préstamo, por qué nos piden esto ahora? Según el agente, porque no quieren tener el piso bloqueado 9 meses y que si después no nos conceden el préstamo, tener que devolvernos las arras, y porque los propietarios ya han hecho muchas concesiones/renuncias aceptando las condiciones de nuestra oferta, pero no me parece lógico…La ley no la he hecho yo. Qué opináis?
Muchas gracias por adelantado.
Claudia Peña
en dijo
Buenas tardes Lorena,
No podemos darte una respuesta ser revisar el contrato de arras firmado. El contrato vincula a la partes por lo que tendrá que ver las condiciones que pactasteis en el contrato.
Saludos,
Ana
en dijo
Buenas tardes:
Firmé un contrato de arras para la compra de una vivienda y por diferentes motivos decido no comprar la vivienda. He recibido un burofax en el que me avisan para comparecer en la notaría. Entiendo que mis arras las pierdo, ahora bien,me han reclamado verbalmente los honorarios de la agencia, es lícito?
Ana
en dijo
Buenos días:
He vendido varias propiedades rústicas, en dos contratos privados diferentes, por 20000 en total euros a una persona a quien había otorgado un poder notarial para venderlas. No tuve la precaución de revocar el poder que le había dado porque pensé que al ser él el comprador ya quedaba extinguido el poder.
Ahora me comunica que, usando este poder y en mi nombre, hace dos meses ha realizado un contrato de arras con una tercera persona para vender las fincas que me había comprado (todas en el mismo contrato de arras) por 18.000 euros y que el comprador exigía la devolución del dinero entregado en concepto de arras doblado, es decir, 15000 euros más otro tanto porque descubrió que una de las 7 fincas vendidas, la de menor valor (500 euros) no está libre de cargas, tal y como figuraba en el poder notarial citado. (Él sabía que había una carga pero lo ocultó al comprador.) En estos dos meses no me había informado de la venta ni entregado el importe de las arras que está en sus manos.
¿Quién tiene que asumir la responsabilidad ?
¿Tiene derecho el apoderado a vender como mías unas propiedades que son suyas pues me las había comprado previamente? ¿Tiene el comprador último derecho a exigir la restitución de las arras dobladas aunque sólo una de las fincas, y de muy poco valor, tenga cargas? ¿A quién le correspondería el pago de esas arras? ¿a mi por figurar como poderdante en el poder notarial?¡Al apoderado por vender algo que no era mío y que él sabía pues había sido él el comprador?
Claudia Peña
en dijo
Buenos días,
Pues aquí hay varios asuntos que es mejor que los estudies con un especialista en derecho. Entiendo que es una autocontratación y que hay oposición de intereses, por lo que no sé hasta qué punto es válida. Un saludo
Paul
en dijo
Holà buenas noches a todos .
Hace 4 años atrás hé firmado un contrato de arras por una casa .
El inmobiliario me dijo que era una paga señal y como no me hé informado bien al final había firmado un contrato de arras . Resulta que el banco no me avala el crédito y el inmobiliario me dice que pierdo el dinero . Hace poco hé conocido a un gestor que me dijo que se podía poner la historia al tribunal . Me podéis decir vuestro punto de vista por favor .
Claudia Peña
en dijo
Buenas noches Paul,
Habría que revisar bien el contrato para poderte dar una solución. Lo normal en los contratos de arras es firmar que si finalmente te echas para atrás no te devuelven el importe entregado. Un saludo
Ray
en dijo
Buenas noches a todos.
Yo soy la parte compradora hace una año,firme un contrato de compra venta a una inmobilaria de una vivienda,entregé 2500 euros,el caso es cada dos meses me decía que le faltaba un papel ya que la casa era de herencia,renovaba el contrato y cada dos meses …alos 4, meses me dijo que se le había muerto otro pariente y tenía que hacer otra vez aceptacion de herencia y los dueños eran de Suiza,así…durante 1 año,y ahora dice que ya tiene todos los papeles,..van a tasarla y me dice mi banco que el tasado no puede tasar la vivienda porque,el número de el registro de la vivienda no coincide con el número de el catastro ni el de el ayuntamiento ,que no puede tasarla que lo arregle,total que me dice el banco que no se puede vender por eso,y me dice la inmobilaria que el personalmente busca a un tasador para tasar la vivienda y se lo da al banco y si a ese banco no lo acepta,que probamos en otro banco,y que espere que le falta un papel de el ayuntamiento,que ya me avisará su tasador para que yo page al tasador suyo que es amigo suyo. Yo en principio tenía la hipoteca aprobada desde el primer mes,pero yo no aguanto más y se me paso el contrato y no quiero renovar más,me dice que entonces soy yo quien renunció.. le dije que no que es el que estoy un año esperando la dichosa vivienda,y me dice que no me devuelve el dinero hasta que venda la vivienda..el contrato es arras penitenciales,y en el contrato pone que la cantidades entregadas hasta el momento serán devueltas,pero me han dicho que en el contrato ahí una clausula en la que solo me afecta ami y no a él,en el aspecto de que yo pierdo el dinero y el no pierde nada de todas formas..
Mi pregunta es ,¿me devuelve el dinero o me devuelve el doble?¿ O pierdo todo?
¿El contrato es legal?
Otra cosa,he visto hace dos días que ha vuelto a poner la misma vivienda ala venta,¿es legal?
Me podéis aconsejar por favor
Un saludo.
Claudia Peña
en dijo
Hola buenos días,
Pues vamos a intentar ir contestando poco a poco:
1.- No entendemos bien que no se pueda tasar una vivienda por no coincidir el número de catastro. Es bastante habitual, al menos en Bilbao, que los datos del catastro sean erróneos. Lo único que vale es lo que pone en la escritura pública y, consecuentemente, en el registro de la propiedad. Los propietarios actuales deberán de hacer la modificación en el catastro para que estén ambos organismos coordinados pero esto, NADA TIENE QUE VER CON LA TASACIÓN DE UNA VIVIENDA. Se le puede facilitar la nota simple al banco y ya está.
2.- En un contrato de arras se especifica que, si te echas para atrás pierdes lo entregado, si es el vendedor el que se echa para atrás te tiene que dar lo que tu has entregado más otro tanto por la misma cantidad, es decir, en este caso si fuera el vendedor el que se echa para atrás, te tendría que devolver tus 2.500€ mas otros 2.500€.
3.- Habría que tener acceso al contrato de arras que firmaste para poder asesorarte correctamente.
4.- Si tienes un contrato de arras para ese piso, entendemos que no se puede poner a la venta puesto que tú ya la has reservado.
5.- Entendemos que si eres tú la que finalmente no quiere comprar la vivienda, perderías la cantidad entregada. Esta afirmación es según lo escrito en tu comentario, pero en cualquier caso habría que ver bien la documentación y los antecedentes.
6.- Si el vendedor llegara a firmar un contrato de arras con un segundo vendedor sin haber rescindido el tuyo, debería devolverte el doble de lo entregado puesto que en este caso es él quien no cumple.
Esperamos haberte ayudado un poco en este asunto. Te recomendamos que acudas a un profesional de derecho que pueda ayudarte y estudiar tu caso en profundidad.
Saludos,
Luis
en dijo
Hola,
En un proceso de compraventa con el 50% de coopropiedad, uno actua con poder notarial sobre el 50% del otro. Se han firmado arras penitenciales, pero ahora la persona poderante ha decidido revocar el poder notarial antes de realizar la firma ante notario.
¿Se considera que la parte vendedora ha desistido y por tanto ha de devolver el doble de las arras o se invalidarían las arras firmadas previamente?
Muchas gracias por la respuesta
Claudia Peña
en dijo
Hola Luis,
Si en las arras se actuó con un poder válido, el contrato es correcto. Si posteriormente se revoca el poder y el vendedor no quiere vender, tendrá que devolver el doble de lo entregado.
Saludos,
Javier cenit
en dijo
Hola mis hermanas me han echado de casa donde vivía con mi familia cuidando de mi padre separado y enfermo llevo pagando entregando en casa 4000 euros no demostrables ya que soy autonomo y se ingresaba en su libreta tengo el uso de vivienda familiar y han echo vender a un precio de 150000 por debajo del valor real firmaron unas arras de 30,000 y ahora no paran de llamarme y enviarme mensajes que tengo que ir a firmar para quitar lo del uso de vivienda familiar pero me han tratado fatal con todo lo que e echo tanto aportando dinero, reformando la casa como cuidando de una persona mayor ni pagado ni agradecido.. me amenazan con tener que pagar yo 60.000 por impedir la venta cuando yo lo único que estoy haciendo es desentenderse del tema no quiero saber más de ellos en la vida no quiero ni posible herencia el daño y las maneras no tienen precio aunque insisten en darme dinero no se cuánto ni me interesa no cojo ni teléfono ni respondo messages.. me gustaría saber mis derechos y los posibles perjuicios que me puedan buscar viendo que son mala gente. Gracias anticipadamente. Un abrazo
Javier cenit
en dijo
Por cierto tengo 31 años autónomo de baja en alquiler y sin nada ahorrado puesto que lo invertía en la casa que según mi padre y mis hermanas la casa Iva a ser para mi ya que lo estaba pagando yo cosa que ahora dicen que sus partes no me la ceden durante estos doce años Que e aportado 4000 mensuales y de no haber sido por mi en la crisis de 2008 ya ubiese perdido todo puesto que no llegaba a pagar estoy casado con un hijo de 10 y ahora me e empadronado en el piso de alquiler no se si con este echo e perdido cualquier tipo de protección o derecho pero me e visto obligado a ello perdón por enviar dos mensajes
Esther Gomez
en dijo
Hola! Gracias por sus comentarios. Los he leído todos, pero no me acaba de quedar claro. Hemos firmado un contrato de arras con la vendedora en el cual hemos puesto que entregamos una señal en cantidad de 3.000€. mediante transferencia bancaria. Todavía no hemos efectuado la transferencia bancaria y estamos pensando en anular en contrato. Estamos obligados a pagar esos 3.000€? Nos puede demandar ante juzgado la vendedora por haber firmado el
Contrato de arras y no haber echo la transferencia?
Gracias.
CONCEPCION
en dijo
Buenas tardes. He contactado con una inmobiliaria para la venta de un adosado.
En el contrato(que he firmado) ,pone que en el caso de venta, el dinero de las arras quedara en manos de la inmobiliaria hasta la firma de la venta ante notario.
Si el comprador se echara atras antes de llegar a termino la venta,el dinero de arras ¿se lo
quedaria la inmobiliaria?
Muchas gracias
ANN
en dijo
Buenos días. Dos días antes de que acabara mi contrato de arras, la vendedora ha puesto a la venta el terreno que yo iba a comprar. Puedo solicitarle el dinero del contrato de arras? Con el covid, las entidades tardan en dar la financiación y no le podido dar el importe a tiempo pero como veo que ella no ha esperado, puedo de alguna manera recuperar ese importe.
Claudia Peña
en dijo
Hola Ann, con el actual estado de alarma se están admitiendo prórrogas razonables a las partes. El hecho de que ella haya puesto el terreno en venta no creo que tenga ninguna consecuencia, otra cosa es que ella lo haya vendido a otra persona estando vigente tu contrato de arras. Ahí si que entiendo que debería devolverte el doble de lo entregado.
Gracias por consultarnos.
Ana Maria Castilla
en dijo
Yo tenia un contrato de arras para la compra de una parcela que vencía el día 02/12/2020. El día 30/11/2020 solicité al abogado de la señora una ampliación y el día 01/12/2020 me dijo que si me lo ampliaba hasta el día 23 del mismo mes. El mismo día 2 a las 20 h me mando otro correo indicándome que quedaba sin efecto la ampliación del plazo. Cual ha sido mi sorpresa hoy día 4 que veo que la parcela la ha vuelto a poner a la venta el día 30/11/2020.
Como ella no ha respetado el plazo podría solicitarle el importe que se ha quedado del contrato de arras, independientemente de que yo no haya podido tener la financiación a tiempo por el tema covid.
Claudia Peña
en dijo
Hola Ana María, sería interesante poder analizar esa ampliación, si fue escrita o verbal y qué condiciones se pactaron.
De todas formas con el actual estado de alarma se están admitiendo prórrogas, puesto que estamos en una situación extraordinaria, por lo que entiendo que debería aprobarse tu prórroga.
Espero haberte ayudado. Gracias
Claudio
en dijo
Soy el vendedor. Firmé un encargo de venta de un piso con una inmobiliaria en la que cobraría 3.600€ por “perfeccionar” la compraventa. Me consiguió un comprador que me entregó 2500€ en arras penitenciales, y en la oferta de compra ponía que de aceptar el vendedor la oferta, se consideraría “perfeccionada” la compraventa. El comprador no cumplió el plazo de 60 días que estipulaba el contrato, para formalizar las escrituras, porque al parecer no había conseguido vender un piso. El cliente me pidió una prórroga (todo mediante la inmobiliaria), pero a mi no me interesaba y quería resolver el contrato. Han pasado unos meses y la inmobiliaria me exige los 3.600€. Yo quiero devolver los 2500€ al comprador, pero me parece abusiva la comisión de la inmobiliaria, ya que el que ha incumplido el contrato ha sido el comprador.
Claudia Peña
en dijo
Hola Claudio, para poder darte una respuesta a tu comentario hay que analizar el contrato de encargo que suscribiste con la inmobiliaria. Gracias
Raul
en dijo
Hola,
Soy el comprador. Hemos firmado las arras de forma privada con una señal de un 5% aprox. El problema es que cuando ha ido a Tasar el Banco se ha encontrado una irregularidad urbanística (fuera de orden) que hace que en la tasación aparezcan 25m2 menos que en la nota simple.
Podríamos reclamar la anulación del contrato de arras y reclamar la devolución de la señal al haberse encontrado esta irregularidad??
He leído que según el artículo 4 de la Ley 57/1968 ampara estos problemas.
Gracias por adelantado.
Claudia Peña
en dijo
Hola Raúl,
Si, entiendo que si no se os informó con exactitud y veracidad sobre esa cuestión, procede la resolución del contrato y la devolución de las cantidades entregadas. Al final es una circunstancia que los vendedores conocían y de la cual no os informaron al vender la casa.
Muchas gracias por consultarnos.
Saludos
Javier
en dijo
Somos vendedores
320K Precio del piso
10K de comisión a la agencia que se entregan en el contrato de arras (así lo estipulaba la hoja de encargo)
Esta operación se realiza en Catalunya, nosotros les decimos a la agencia que no queremos firmar arras si no hay seguridad de que los compradores tienen acceso a la financiación para evitar problemas, por eso no queremos incluir una claúsula de que la operación se condicione a la obtención de la fianciación. En el contrato de arras no se incluye esta cláusula pero tampoco una que diga lo contrario (que el contrato se tenga que formalizar sí o sí con independencia de la obtención de la financiación).
Desde la agencia nos aseguran que a través de su broker tienen una tasación válida y una hipoteca preconcedida con muy buenas condiciones para los compradores, que ya lo han estudiado con los compradores.
Se firman las arras. Compradores adelantan el 10% del precio de venta, esto es, 32K, de los cuales 22K nos ingresan a nosotros y 10K ingresan a la agencia directamente para que la agencia cobre la comisión que nosotros hemos acordado pagarles.
Sin saber nosotros por qué nos enteramos que los compradores desvinculan al broker de la agencia de la operación y siguen con la operación por otros medios, hacen la tasación por otras vías y la tasación sale más baja que el precio de venta y ningún banco de los que ellos contactan les concede hipoteca.
Los compradores nos reclaman la devolución integra de las arras amparándose en que no han conseguido la financiación acogiendos a la ley catalana que regula estos supuestos.
Desde la agencia nos aseguran que no tenemos ninguna obligación de devolver nada puesto que ellos (la agencia) tiene pruebas de que con su broker existe una tasación adecuada y una hipoteca pre-concedida, con lo que los compradores estarían renunciando voluntariamente a la compra.
Nosotros de buena fe les decimos a los compradores que de los 22K que nos ingresaron directamente estamos dispuestos a devovlerles 16K, quedándonos con 6K por los inconvenientoes que esto nos ha causado.
Además les decimos que si el piso se vende finalmente a través de esa agencia hemos acordado con la agencia que no habrá una nueva comisión, por lo que les devolveríamos también esos 10K.
Para ellos esto no es suficiente, pueden aceptar perder 6K pero nos reclaman sí o sí esos 10K que ha cobrado la agencia, independientemente de que el piso se venda con esa agencia o no.
Entendemos que la agencia no está obligada a devolver los 10K porque ellos ya cumplieron su cometido y así quedaba recogida en la hoja de encargo (cobro de la comisión en la firma de arras), pero tampoco nos parecería justo que seamos nosotros los que tuviéramos que poner de nuestro bolsillo esos 10K para devolver toda la cantidad de las arras a los compradores, y los compradores nos van a demandar a nosotros ya que somos nosotros a quienes han adelantado los 32K, aunque 10K hayan ido directamente por tranferencia a la agencia y ni los hayamos visto.
Ahora nos vemos con una amenaza de demanda y con la obligación en ese caso de tener que buscar un abogado y meternos en juicio cuando nosotros no estamos incumpliendo con nada de lo acordado.
Mis preguntas son:
-¿Cual sería la sentencia más probable en caso de juicio?
-En caso de que la sentencia diera la razón a los compradores, ¿esos 10K serían exigibles a la agencia o además tendríamos que pagarlos de nuestro bolsillo? aparte de los intereses, costas del juicio, nuestro abogado, etc…
Vaya lío, eh…??? Pues así estamos
Claudia Peña
en dijo
Hola Javier,
Lo cierto es que desconocemos la ley catalana, pero me sorprende que una ley diga que si el comprador no puede acceder a la financiación, se devuelven las arras sin penalización alguna (habrá que estudiar si existe tal ley, y cómo viene recogido)…
En mi opinión, si nada se especificó en el contrato de arras acerca de la financiación, entiendo que no estaríais obligados a devolverles las arras. Cosa distinta es que vosotros optéis por devolverlas por voluntad propia.
(*) Además hay que tener en cuenta que, si la inmobiliaria tiene una tasación con la que ellos si llegarían a la financiación, los bancos están obligados a aceptar esa tasación. Quizá al ver una tasación inferior al precio de compra, los compradores se han desinflado y ya no quieren el piso, y utilizan el tema de la financiación como escusa… no sé… es una suposición..
Respecto a los honorarios de la inmobiliaria, entiendo que ellos podrían exigiros el cobro de los mismos a vosotros (que sois los que tenéis suscrita la hoja de encargo con ellos, no el comprador).
Espero haberte ayudado. Muchas gracias por consultarnos.
Javier
en dijo
Muchas gracias!
Sete
en dijo
Buenos días, tengo una consulta sobre un contrato de arras firmado, como comprador, en el que acordé la entrega en metálico de 9500 eur en concepto de arreglos de la vivienda que voy a comprar. Esta cantidad, no va a quedar escriturada. al tratarse de dinero que viene de la venta de mi anterior vivienda, se considerarían estos 9500 eur reinversión en vivienda habitual y poder evitar pagar a Hacienda el 21% de esta cantidad? Gracias
Claudia Peña
en dijo
Buenas tardes Sete. Si no está ese importe incluido en la escritura no se puede considerar reinversión en vivienda habitual. El importe a pagar a hacienda dependerá del beneficio que obtengas con la venta del piso (no tiene que ser el 21%. Muchas gracias por consultarnos. Un saludo
Oscar
en dijo
Si pone d titulo contrato de arras, pero luego No pone ni las clausulas en caso de k alguno se eche para atrás, ni tampoco pone en el texto nada de penitenciarias ni penales . Solo el número d referencia catastral del piso , y la transferencia en concepto de” señal o reserva” y escritura pública en dos meses. No pone ni inventario.
Contrato d varias líneas solo.
Seria nulo este contrato ya k no hay nada más k ese papel?
Si se echa para atrás se debe devolver ese dinero?
Claudia Peña
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Hola, es necesario ver ese documento para darte una opinión. Los contratos son una cosa u otra según su contenido, no según el titulo del encabezado. Gracias
Vanesa
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ES URGENTE.
Hola somos los compradores de una vivienda, dimos 6000 euros a la inmobiliaria intermediaria en concepto de reserva o arras, no se Si es lo mismo, en el contrato si pone como señal .
El caso es que pasado dos meses nos queda uno para finalizar el plazo del contrato me dice la vendedora que no sabe si.la caldera funciona, y al de la inmobiliaria le dijo que todo funciona perfectamente.
Se puede anular el contrato por ocultamiento de información?
Para mí no es lo.mismo pagar comprar con caldera funcionando que rota. Por lo visto llevan año y medio sin usar.
Ya no me fío de ellos por otros motivos .
Puedo reclamarle la señal sin penalización e incluso pedir el doble??
Muchas gracias
Claudia Peña
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Hola Vanesa, no creo que el no funcionamiento de la caldera sea considerado un vicio oculto en la vivienda de un piso. Lo mejor es comentarlo con la propietaria de la vivienda e intentar llegar a un acuerdo. Muchas gracias!
Ivan
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Hola buenas, e firmado y pactado un contrato de arras por 15.000€, pero aún no e echo el ingreso de las arras, porque el mismo día de firmarlo me di cuenta que el piso habían cosas que no me encajaban, y le avisé a la inmobiliaria de que quería anular ese contrato ya firmado, pero sin ingresar las arras pactadas, si no depósito las arras aunque esté firmado el contrato se anula directamente? Gracias
Claudia Peña
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Hola Iván, si no ingresas las arras entendemos que el contrato no está perfeccionado por lo que no es válido. Gracias
Francisco
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Buenos días Claudia,
Les planteo la siguiente situación. Se ha firmado un contrato de arras, bajo la premisa de que la finca a traspasar está registrada como finca urbana, costando así en la nota simple y en el catastro. Pero al ir el banco a tasar la propiedad para realizar la hipoteca, la tasadora refleja que la finca no cumple con la normativa urbanística, resulta que el suelo es rústico de asentamiento rural desde 2012, pero no consta ningún expediente urbanístico al respecto. Ante esta situación, los compradores no pueden obtener la hipoteca, me podrías indicar si perderán las arras, o por el contrario es algo que debería haber hecho costar el vendedor explícitamente en el contrato de arras, donde lo único que figura es la nota simple, y el textual que dice que los compradores conocen y aceptan su situación física y urbanística. Digamos que los compradores se fiaron de la nota simple para conocer su situación urbanística, no consultaron el plan de ordenación urbana del municipio.
Un saludo, muchas gracias de antemano
Claudia Peña
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Hola Francisco,
No estoy muy familiarizada con los inmuebles “rústicos de asentamiento rural” y no conozco bien las implicaciones urbanísticas que supone.
En mi opinión , si es una circunstancia que afecta urbanísticamente a la finca, el vendedor debió informar de esa circunstancia al comprador. Quizá podría asemejarse por ejemplo a cuando un edificio está fuera de ordenación, lo cual es una circunstancia bastante relevante (y que afecta, entre otras cosas, a la financiación). Por otro lado, si en el contrato se especificó que los compradores conocían la situación urbanística, quizá el vendedor pueda alegar que ya informó de esa circunstancia…
Aida
en dijo
Buenos días,
Somos compradores de una vivienda y nos han mandado el borrador del contrato de arras. En él, piden la transferencia a nombre de una gestoría en lugar de al propio particular, ya que los propietarios tienen declarado un régimen de curatela y nos dicen que ahí controlan sus cuentas. Puede hacerse así o debería ir siempre la transferencia a nombre del particular?
Muchas gracias
Claudia Peña
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Hola Aida, si, puede ir a nombre de la gestoría. De hecho es habitual por ejemplo que si actúa un intermediador, cobre en el compraventa.
Gracias a ti!
Anna Mateo Martínez
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Buenos dias , somos 2 hermanas de Barcelona con una propiedad en Lorca(Murcia) Está en un barrio conflictivo. Ha sido desocupada recientemente (ocupas). Hay unos inversores q quieren comprarla dando paga y señal, pero proponen q entreguemos las llaves antes de escriturar para ir arreglando la casa y posteriormente venderla.Hemos dicho q No entregamos llaves sinó es al escriturar y ante notario.
Es habitual lo q nos proponen?
Gracias
Claudia Peña
en dijo
Hola Anna,
No es habitual. En alguna ocasión se ha planteado, pero te lo desaconsejo. Hay muchos riesgos en la obra y no es conveniente empezar a hacerla sin escriturar.
Gracias a ti
Isabel Diaz
en dijo
buenas tardes.
hemos firmado un contrato de arras SIN Nota Simple, aportando el 10% del total del precio de venta, y cuando el banco nos la ha pedido la Nota Simple para hacer la tasacion hemos visto que sólo está inscrito el 50% de la vivienda (que sufrió una ampliacion).
En el Catastro la superficie está correcta, pero si no se cambia la superficie en el Registro el banco hará la tasacion y la hipoteca sólo por el 50% de la vivienda y no será suficiente para pagarla.
Hemos informado al propietario pero no hemos tenido respuesta.
Si el propietario no hace el cambio en el Registro podemos reclamar el importe aportado en el contrato de arras?
muchas gracias
Claudia Peña
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Hola Isabel,
Entiendo que debería estar inscrito el 100% de la vivienda y de no ser así el propietario debería encargarse de regularizarlo. Entiendo que si que el vendedor tiene responsabilidad ahí.
Romà Giró
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OBRA NUEVA SIN ENTREGA en contrato de ARRAS PENITENCIALES
Cláusula 6
El Comprador (somos compradores) no podrá ceder los derechos del Contrato ni enajenar o disponer en cualquier forma del Inmueble objeto de la compraventa, salvo autorización expresa, previa y por escrito del Promotor.
En el Contrato de arras penitenciales estipula adquisición de un 60 yo y de un 40 por ciento mi compañera y quiero cambiar a 50/50. Me exigen el ITPAJD más IVA. ¿Es cierto? La vivienda en construccion está en el Vallès sin terminar y no se ha librado.
Claudia Peña
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Hola Romá, habría que analizar el caso más concreto. Entiendo yo que lo que no permite ese contrato es la cesión a terceros (algo que tampoco permite la norma, por lo que es normal que el contrato lo incluya). Entiendo que si es solo cambiar el porcentaje no debería haber problema..,
Anónimo
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Buenos días y muy agradecido.
Una última pregunta. En una repuesta de la promotora me contestaron esto:
“Los cambios respecto a compradores y/o porcentajes de participación tras firmar un contrato de arras se considera cesión. Para realizar una adenda de Cesion de porcentajes o de derechos se exige el pago del impuesto correspondiente al cliente:
Todos los gastos que conlleve, los pagará el comprador. Antes de firmar la adenda, presentará liquidación de los impuestos. Por tanto, el cliente debe tener claro que tributará por ITPAJD por autoliquidación con la adenda de cesión de porcentajes o derechos y, además, por IVA por la compra del inmueble a la promotora.”
¿Qué le parece?
Gracias de nuevo.
Romà
en dijo
Buenos días y muy agradecido.
Una última pregunta. En una repuesta de la promotora me contestaron esto:
“Los cambios respecto a compradores y/o porcentajes de participación tras firmar un contrato de arras se considera cesión. Para realizar una adenda de Cesion de porcentajes o de derechos se exige el pago del impuesto correspondiente al cliente:
Todos los gastos que conlleve, los pagará el comprador. Antes de firmar la adenda, presentará liquidación de los impuestos. Por tanto, el cliente debe tener claro que tributará por ITPAJD por autoliquidación con la adenda de cesión de porcentajes o derechos y, además, por IVA por la compra del inmueble a la promotora.”
¿Qué le parece?
Gracias de nuevo.