Las ventajas (y los riesgos) de comprar una vivienda a una cooperativa
Es una fórmula útil y más barata para adquirir una vivienda que hacerlo en el mercado libre. Lo gastos son menores que la compraventa directa de promoción libre. Sin embargo, tiene algunos riesgos que vale la pena tomar en cuenta.
Cada año, se compran miles de viviendas en España por el método de la cooperativa. Este sistema se rige por una legislación concreta para dar seguridad a los cooperativistas, y hasta goza de seguros contra los sustos. He aquí las ventajas y los inconvenientes de comprar una vivienda a través de la cooperativa.
Cómo funciona
1. Constitución. Un grupo de personas se une para formar una cooperativa aportando los ahorros de cada uno. Elige a un consejo rector. Esta cooperativa compra un terreno y sobre él, contrata a una constructora y edifica un edificio de viviendas. Hay que tener claro que los cooperativistas se convierten en empresarios promotores.
2. Gestora. La cooperativa contrata los servicios de una sociedad gestora, quien se encarga de mantener informados a los cooperativistas, de administrar los fondos y de gestionar la obra. Vigila y se obliga a cumplir los aspectos administrativos, jurídicos y técnicos de la promoción, desde los permisos, las licencias hasta la conversión de la cooperativa hasta la Comunidad de Propietarios.
3. Promotora-gestora. En muchos casos, quien está detrás de una gestora es una promotora inmobiliaria. La razón es que con ello consigue que los fondos para financiar una obra los pongan los cooperativistas por adelantado. Las ventajas para los cooperativistas es que una promotora-gestora cuenta con experiencia y sabe tratar con las constructoras, para conseguir mejores precios.
4. Fin. Una vez construida la vivienda, la cooperativa se disuelve y se da paso a la entrega de las llaves y la escrituración de la propiedad. A partir de ese momento, se convierte en una comunidad de propietarios regida por la ley.
5. Crédito hipotecario. Con la escritura de propiedad, también se firma el crédito hipotecario. Los cooperativistas han pagado una parte del coste del piso, entre el 20 y el 30%, y ahora el banco pone el resto. El cooperativista, como cualquier crédito hipotecario, lo irá pagando al banco en cuotas a lo largo de los años.
Las ventajas
1. Más barato. La forma tradicional de comprar vivienda suele pasar por un intermediario. Puede ser una agente de la propiedad, que se lleva una comisión. O bien, puede ser un promotor, quien a su vez, ha contratado a una constructora. O por último, el propietario de la vivienda. Todos ellos aplican su ganancia al precio de la vivienda. Una cooperativa se salta estos pasos, de modo que construye su propia vivienda encargándosela al constructor. No hay intermediarios. El ahorro puede llegar al 20 o 30% de una vivienda en compra-venta libre.
2. A gusto. El cooperativista puede ir eligiendo los materiales y las calidades del interior de la vivienda (por ejemplo, los baños), a medida que se va construyendo.
3. Diseño. El cooperativista puede cambiar el diseño de la planta de su vivienda (en la medida de lo posible), añadiendo separaciones, quitando puertas o ampliando estancias.
4. Decisiones. Las decisiones importantes se toman en asambleas en las que todos los votos son iguales. Se toman por mayoría a mano alzada. Allí se deciden cosas como aportaciones adicionales, adjudicación de plazas de garaje sobrantes o instalación de cámaras de vigilancia.
5. Salida. Un cooperativista puede salirse de la cooperativa y exigir la devolución de las cantidades aportadas. Sus derechos se ofrecen primero a otros cooperativistas. Si en dos meses no hay interés interno, entonces se ofrece a personas externas a la cooperativa.
6. Seguro. En caso de que la constructora no entregue las viviendas en el plazo acordado, existe una compañía de seguros que cubre las aportaciones de los cooperativistas. Es una exigencia legal desde que quebró la cooperativa de UGT llamada PSV.
7. Hipoteca. Antes de que se entregue la escritura de propiedad, el cooperativista recibe ofertas del banco que ayudó a financiar la obra. Suele ser una oferta que goza de mejores condiciones que las del mercado.
8. Menos gastos. Los gastos de gestión, notarías, registro… suelen ser menores que los derivados de una compraventa directa.
Los inconvenientes
1. Adelanto. Los cooperativistas deben adelantar el dinero para realizar la obra. La vivienda es el mayor gasto de una familia a lo largo de su vida. Supone poner el dinero en un proyecto que puede tropezarse con problemas.
2. Sin licencia de obras. La ley exige que antes de que se forme una cooperativa, debe existir una licencia de obras. Muchas aseguradoras se han negado a pagar indemnizaciones a cooperativas mal gestionadas, debido a los defectos en el contrato, y el más común ha sido que no existía una licencia de obras, o no cumplía otros requisitos legales.
3. Plazos más largos. La cooperativa pacta con la constructora unos plazos de entrega de la vivienda, que se pueden retrasar debido a mil causas. Si el plazo excede el contemplado en el contrato con la compañía de seguros, los cooperativistas tienen que pagar una prima extraordinaria para ampliar esa cobertura.
4. Publicidad engañosa. Ha habido casos de promotores inmobiliarios sin recursos que crean gestoras y cooperativas sin socios, esperando que se vayan apuntando los interesados para captar dinero y construir viviendas. Muchas veces su publicidad es engañosa porque informan de que la promoción ya está en marcha, o que quedan pocas viviendas, con el objeto de atraer más el interés, pero puede suceder que no se ha iniciado aún ninguna gestión.
5. Fondos escasos. Sea por un error de cálculo o porque han aparecido gastos no contemplados en el proyecto inicial, la cooperativa puede quedarse corta de fondos. En ese caso, los cooperativistas tienen que rascarse el bolsillo y pagar más de lo que habían previsto.
6. La quiebra. Las cooperativas se ponen en manos de gestoras profesionales que están especializadas en los trámites y la consecución de las obras. Sin embargo, se han dado muchos casos de mala gestión, de contratos defectuosos con aseguradoras, y de desvíos de dinero, que han provocado el concurso de acreedores (quiebra). Entonces empiezan las demandas en los tribunales. Se puede perder todo el dinero aportado.
Unos consejos
1. Información. Antes de entrar en una cooperativa, hay que informarse si está afiliada a alguna federación o a alguna unión regional. Las cooperativas se rigen por las leyes de cada comunidad autónoma, pero bajo el paraguas de una ley estatal.
2. Gestora. Investigar la evolución histórica de la gestora, y comprobar que ha cumplido con su palabra, y que está compuesta por profesionales.
3. Documentos. Leerse todos los estatutos que rigen una cooperativa, y conocer los derechos y deberes de los cooperativistas. [Consulta aquí el modelo de estatutos de una cooperativa].
4. Banco. Hablar con lo bancos antes de formalizar la entrada en una cooperativa, para conocer cuáles podrían ser las condiciones de un crédito hipotecario y los gastos de gestión.
5. Asambleas. Asistir a todas las asambleas y exponer todas las dudas. Estar en contacto permanente con los representantes de la cooperativa y con la gestora.
6. Seguros. Investigar si el proyecto tiene contratos con compañías aseguradoras especializadas en cubrir las promociones de vivienda.
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