Cómo vender un piso heredado en Bilbao

¿Cómo vender un piso heredado en Bilbao?

Cómo vender un piso heredado: antes de aceptar la herencia de una vivienda en Bilbao te recomendamos acudir a un agente inmobiliario de confianza para que te ayude. Gestionar una herencia es un proceso delicado y, en muchos casos, cargado de una complejidad emocional en la que hay que poner especial cuidado y mimo. Además, tu agente inmobiliario te ayudará a ahorrar mucho dinero en impuestos y trámites.

Si decides hacerlo por tu cuenta, te recomendamos que leas este post.

ACEPTACIÓN Y PARTICIÓN DE LA HERENCIA

Lo primero que tienes que tener claro es que para vender un piso, este tiene que ser tuyo. Ya, ya… sabemos que es una tontería, pero de vez en cuando nos encontramos con operaciones de venta en las que quienes decían ser los propietarios no lo eran en los papeles. Muchas veces los herederos de una vivienda empiezan a venderla sin tramitar la primero la herencia  y esto produce demoras e incluso algún que otro problema en la venta.

Lo primero es la aceptación y partición de la herencia en el notario. Lo habitual es hacerlo en el mismo acto, aunque no siempre es así. En este momento es cuando se tasa la vivienda, y se incluye en la escritura de aceptación y partición. Es importantísimo tasar bien la vivienda y no hacerlo sobre el valor catastral (que no suele corresponderse con el valor de mercado). Una tasación incorrecta te puede hacer perder mucho dinero en impuestos, y un agente inmobiliario te los puede ahorrar.

Una vez realizado el trámite la vivienda quedará inscrita en el registro de la propiedad a nombre de los herederos. El notario te dará la nota simple registral del piso donde vendrá quienes son los propietarios actuales, en qué porcentajes, y qué cargas hay. 

Si por el camino fallece uno de los herederos, sus sucesores deberán hacer la aceptación y partición de la herencia respecto de ese fallecido. En este caso serán los sucesores de este segundo fallecido quienes deberán aceptar la herencia y sus nombres deberán aparecer en la nota simple del inmueble.

Conclusión: para vender un inmueble deben aparecer en la nota simple todos sus propietarios reales.

HAY QUE PAGAR IMPUESTOS

En la venta de un piso heredado es habitual que con el dinero de las arras (señal que deja el comprador) se cubran los primeros gastos que conlleva la herencia. Así no tendrás que poner, ni adelantar tu dinero.

Los impuestos que conlleva la herencia son dos: impuesto de sucesiones y plusvalía municipal. OJO; una vez vendida la vivienda tendrás que pagar de nuevo la plusvalía municipal salvo que se venda en el plazo de un año. Es importante agilizar los trámites de venta para tratar de cerrar la operación en un plazo máximo de un año.

EL PROCESO DE VENTA DE PISO HEREDADO

Es frecuente que en la venta de pisos heredados haya conflicto entre algunos herederos. Bien, si todavía no has contratado a una inmobiliaria, es el momento de hacerlo. Es recomendable que firméis todos un documento donde aceptáis las condiciones de la venta para evitar que después alguno que no haya firmado ponga trabas a la venta. 

Os dejamos aquí un enlace a nuestra hoja de encargo a modo de ejemplo.

PROBLEMAS QUE PUEDEN SURGIR

Los problemas que surgen en la venta de un piso heredado son innumerables. Para no hacer muy largo el post nos vamos a centrar en el problema de los famosos artículos 28 y 34 de la LH. ¿Qué dicen estos artículos? Dicen que si los nuevos propietarios del inmueble no son herederos forzosos (es decir, hijos y sus descendientes o, en su defecto, los padres del fallecido), hay un plazo de dos años desde el fallecimiento en el que, si aparece un heredero forzoso (hijo desconocido, heredero por testamento ológrafo, etc.) podría reclamar la herencia.

Por ejemplo: Si recibes en herencia un piso de tu tío (que falleció sin hijos), la ley da un plazo de 2 años por si aparece un nuevo heredero (por ejemplo un hijo que nadie sabía que tenía) . Parece una locura, pero no sería la primera ni la última vez que pasa. En este caso, ese “nuevo hijo” tendría derechos sobre la herencia, por lo que habría que “re-hacerla” y darle la parte que le corresponda.

En este caso el registro de la propiedad no va a inscribir la vivienda a nombre de los herederos y, consecuentemente, la nota simple no dirá que ese piso es nuestro hasta dentro de 2 años. Si estás en este caso consulta a tu agente inmobiliario para que te explique bien esta situación.

¿Puedo aún así vender el piso antes de los 2 años? Si, si puedes, pero si luego aparece un heredero, los vendedores deberéis entregarle su parte del precio de venta.

Esto a priori no parece tener ninguna consecuencia para el comprador, pero si la tiene. El banco no va a financiar esa compra (puesto que no está inscrito en el registro de la propiedad a nombre de quien vende), lo que supone que si quieres comprar un piso heredado afectado por los artículos 28 y 34 de la LH tendrás que comprarla a toca teja, o esperar los dos años.

Estos casos pueden complicarse, pero no entraremos más en profundidad para no aburriros con este tema. Si tenéis  dudas podéis consultarnos sin compromiso.

EN INMOBILIARIA SOMERA PODEMOS AYUDARTE