Cancelación de hipoteca
Cancelación de hipoteca por la mitad de lo que pide el banco
En este artículo vamos a intentar romper uno de esos mitos urbanos que dice que la gestión de la cancelacion de hipoteca no la puede hacer un particular a no ser que sea con el beneplácito de la entidad financiera…. Más que nada porque la realidad es justamente la contraria, la entidad financiera solo puede realizar la gestión de la cancelacion de hipoteca si se lo permite el propietario
Cuando finalmente logramos pagar todas las cuotas de nuestra hipoteca y “ya no le debemos nada” a la entidad bancaria correspondiente, falta aún por cumplimentar un último trámite para poder decir que la vivienda es enteramente nuestra y que podemos hacer con ella lo que queramos. Este último trámite consiste en liberar de cargas dicha vivienda, que no es otra cosa que, en la mayor parte de los casos, realizar la cancelación registral de la hipoteca.
Cancelacion de hipoteca: Pasos a dar
Los pasos para realizar la cancelacion de hipoteca o cancelar una condición resolutoria sobre una vivienda son los siguientes:
•Solicitar a la Entidad Financiera que en su momento nos concedió la hipoteca que proceda a preparar un certificado de deuda cero.
•Entregarle al Notario que nosotros decidamos el certificado de deuda cero, los datos de la finca o vivienda, el importe de la hipoteca, la responsabilidad hipotecaria y pedirle que prepare la escritura de cancelacion de hipoteca.
•Si fuera una condición resolutoria o carga sobre la finca igualmente deberemos solicitar una escritura notarial que previa entrega de los documentos que demuestren se ha cumplido con las obligaciones que justificaban la condición resolutoria, el Notario extenderá la escritura de levantamiento de dicha carga.
•Una vez confeccionada la escritura de cancelacion de hipoteca por parte del Notario, la Entidad Financiera ha de enviar a la Notaría a un apoderado para que firme dicha escritura y para lo cual no es necesaria nuestra presencia (a no se que se trate de un crédito hipotecario en lugar de un préstamo hipotecario).
•El Notario nos entregará previo pago de su minuta la escritura de cancelacion de hipoteca original.
•Dicha escritura la pasaremos por la Hacienda de la correspondiente Comunidad Autónoma para la liquidación del impuesto que en la actualidad está exento.
•Una vez liquidado el impuesto presentaremos la misma en el correspondiente Registro de la Propiedad y en un plazo máximo de 2 a 3 meses, dicho Registro nos devolverá la misma con anotación de haber dado de baja la hipoteca. Con estos pasos, tendremos nuestra vivienda “limpia” de la hipoteca. Este será un buen momento para solicitar una nueva Nota simple al Registro de la Propiedad y comprobar que no existen otras cargas.
¿Que pasa si vamos al banco?
Sin embargo, lo que suele suceder en el momento en que nos dirigimos a la entidad bancaria para hacerles saber que queremos realizar dicho trámite, es que ésta nos dice que no lo podemos hacer por nuestra cuenta, y que para realizarlo tenemos que depositar una provisión de fondos de la cual nos devolverán “algo”, sin especificarnos cantidad alguna. Esa provisión de fondos que nos demandan depende de la cuantía de la hipoteca, pero ronda para una hipoteca de unos 150.000€ los 1.000€.
Si les hacemos caso y dejamos que sean ellos quienes nos gestionen dichos trámites, a la hora de ir a recoger la documentación correspondiente a la cancelacion de hipoteca junto con la liquidación de la provisión de fondos, observaremos lo siguiente:
•El coste del Notario es más elevado de lo que hubiera sido de elegirlo nosotros (obviamente las entidades bancarias tienen ciertos notarios “concertados”).
•Probablemente nos cobrarán una comisión por la emisión del certificado de deuda cero (esto no lo hacen todas las entidades bancarias pero sí una mayoría).
•Nos cobrarán una comisión por el desplazamiento del apoderado a la Notaría para la firma de la escritura de cancelación registral (comisión que ronda los 150-200 €).
•Habrá el coste del Registro de la Propiedad por la inscripción de la vivienda en el mismo.
•Habrá un coste de gestoría (que ronda los 250-300 €) por las gestiones de preparar, llevar y recoger la documentación al Notario, a la la Hacienda de la correspondiente Comunidad Autónoma y al Registro de la Propiedad.
Todo lo comentado anteriormente hará que efectivamente el coste total de estos trámites ronde los 1.000€, cantidad muy superior a la que hubiese resultado de realizar nosotros este trámite, motivo por lo que se entiende el interés que tienen las entidades bancarias en evitar que sea el propietario quien lo realice.
¿Qué dice el Banco de España (www.bde.es)?
Los argumentos de las entidades bancarias al respecto de la imposibilidad de que sea el propietario del inmueble hipotecado quien realice los trámites para la cancelacion de hipoteca, quedan desmontados si vamos a la Memoria del Servicio de Reclamaciones del Banco de España y leemos lo siguiente:
BANCO DE ESPAÑA, MEMORIA DEL SERVICIO DE RECLAMACIONES, 2006
•Los clientes pueden llevar a cabo por sí mismos los trámites necesarios para la cancelación registral de su hipoteca (exceptuando, lógicamente, el desplazamiento de apoderado y la expedición del certificado de saldo cero o preparación de antecedentes, trámites por los cuales las entidades no pueden, en este supuesto concreto, cobrar comisión alguna). Si el cliente decide encargar esta gestión a la entidad, se trataría, en todo caso, de una comisión que retribuye un servicio opcional.
•Resultando, por tanto, que las entidades únicamente prestan este servicio si lo solicita su cliente (entendiendo por tal, en las cancelaciones de préstamos hipotecarios, bien el titular del préstamo, o bien la persona que está interesada en esta cancelación notarial). Es imprescindible para que el cobro de la comisión que lo retribuye pueda considerarse procedente que el cliente preste su consentimiento previo no solo a que la entidad realice este servicio, sino también a que se le adeuden las comisiones tarifadas, y que sea debidamente informado por este concepto.
BANCO DE ESPAÑA, MEMORIA DEL SERVICIO DE RECLAMACIONES, 2009
Comisión por emisión de un certificado preciso para el cumplimiento de una obligación legal derivada del artículo 82 de la Ley Hipotecaria o por la mera cancelacion de hipoteca.
Esta comisión remunera la preparación de la documentación necesaria, a petición del cliente, para que sea la entidad la que realice las gestiones y tramitaciones precisas para la cancelación notarial de su hipoteca.
Para que exista derecho al cobro por este concepto, el Servicio de Reclamaciones exige que se acredite que se ha prestado un verdadero servicio al cliente, sin que quepa incluir en este supuesto:
•la entrega al cliente de la documentación justificativa de la extinción de la obligación contractual frente a la entidad (el mero otorgamiento de la carta notarial de pago o la emisión de un certificado de deuda cero), o
•el simple desplazamiento del apoderado de la entidad a la notaría que a esos efectos indique el cliente, ya que, en estos supuestos, la actividad desarrollada no es otra cosa que el consentimiento otorgado por el acreedor hipotecario (exigido por el artículo 82 de la Ley Hipotecaria) para la cancelación de una inscripción hecha a su favor en virtud de escritura pública.
Además de lo comentado en el punto anterior, debe recordarse que los clientes pueden llevar a cabo por sí mismos los trámites necesarios para la cancelación registral de su hipoteca, por lo que esta comisión, en cuanto retribuye un servicio opcional, normalmente no viene recogida en las escrituras de préstamo hipotecario.
Por tanto, las entidades únicamente prestan este servicio si lo solicita su cliente (entendiendo por tal, en las cancelaciones de préstamos hipotecarios, bien el titular del préstamo, o bien la persona que está interesada en esta cancelación notarial); es imprescindible, para que el cobro de la comisión que lo retribuye pueda considerarse procedente, que el cliente preste su consentimiento previo no solo a que la entidad realice este servicio, sino a que se le adeuden las comisiones tarifadas e informadas por este concepto.
Conclusiones cancelacion de hipoteca
Cómo bien podemos observar según lo anterior, lo argumentado por las entidades bancarias en este aspecto carece de fundamento alguno, y si bien es cierto que para una persona puede resultar farragoso realizar este trámite, no lo es menos que el coste de la realización del trámite se nos dispara al doble si éste nos lo realiza la entidad bancaria.
Hasta aquí el artículo de hoy sobre la cancelacion de hipoteca, esperamos que te haya sido de utilidad y pueda servirte para ahorrarte unos buenos Euros a la hora de cancelar tu hipoteca.
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