Bancos especulando con nuestro dinero
Bancos especulando con nuestro dinero, no debemos permitirlo
Fotocasa entrevista a Gonzalo Bernardos, profesor titular del Departamento de Teoría Económica de la Universidad de Barcelona y Director del Máster de Asesoría y Consultoría Inmobiliaria de la Universidad de Barcelona, para conocer su opinión sobre el mercado del alquiler.
Fotocasa. – ¿Estamos ante un buen momento para el sector del alquiler?
Para el propietario de la vivienda, no; en cambio, para el inquilino, si. El primero tiene dos problemas. Si su vivienda está localizada en el cinturón de las principales urbes (Madrid, Barcelona, etc.) o en una pequeña ciudad del resto del país, no le será nada fácil alquilarla. Si tiene suerte y lo consigue, el importe del alquiler será como mínimo un 35% inferior al que existía en 2008. No obstante, también es posible que éste sea simbólico (50 euros), tal y como sucede en muchas poblaciones con exceso de oferta de viviendas para más de 10 años. Por el contrario, si la vivienda está en una buena localización de la gran ciudad, no creo que le cueste demasiado alquilarla, pero probablemente se verá obligado a realizar alguna pequeña bajada de precios respecto al año anterior (aproximadamente un 5%). No sucede en todas las ubicaciones (en las mejores los alquileres ya se están manteniendo), pero si en la mayoría.
F.- Usted dice que las rentas bajan pero, según datos de fotocasa, en el tercer trimestre subió el precio del alquiler en 14 de las 17 Comunidades Autónomas, ¿cómo es eso?
Es un efecto estadístico derivado de que muchos arrendatarios se están trasladando desde ubicaciones mediocres a buenas dentro de una misma ciudad o área metropolitana. Un ejemplo permite entender este efecto mucho mejor: si antes se alquilaba una vivienda en la ciudad de Barcelona por 800 euros y otra en Rubí (ciudad de la periferia) por 400, el precio medio del alquiler de la provincia de Barcelona era de 600 euros. Ahora, en cambio, se proceden a alquilar dos viviendas en Barcelona, una por 750 euros y otra por 500 (la familia que se ha trasladado desde Rubí), entonces, el nuevo precio medio es de 625 euros. El precio parece que ha subido, cuando en realidad ha bajado en todos los alquileres del ejemplo.
F.- Entonces, ¿cree que el aumento de personas que viven de alquiler es circunstancial o tendencia?
Hay numerosos estudios que dicen que los españoles siguen queriendo ser propietarios de un piso. Yo no observo que haya el cambio de paradigma que algunos economistas creen que están dándose, es decir, que los ciudadanos, en lugar de ser propietarios de una vivienda, prefieren ahora vivir de alquiler. Por tanto, creo que el aumento del porcentaje de familias que viven de alquiler es circunstancial y es debido a la actual situación económica y financiera.
La mayoría de personas se plantea comprar una vivienda cuando tiene una estabilidad familiar y la disponibilidad de un crédito. La primera condición es una pareja estable y un trabajo por parte de los dos relativamente seguro. La segunda es disponer de aproximadamente un 30% del coste total de la vivienda (impuestos incluidos) y un salario mensual de la pareja de al menos 3.000 euros. Si ambas condiciones no se dan, difícilmente los bancos dan crédito a nadie ahora para comprar una vivienda en un barrio de clase media de una gran ciudad.
F.- Siguiendo esa línea, desde el Gobierno aseguraban que este año los esfuerzos en materia de vivienda se centrarían en el alquiler. ¿Cree que ha sido así?
El Gobierno apuesta decididamente por la propiedad y esto se ha visto clarísimamente en el IRPF: había unos incentivos en materia de alquiler, tanto para arrendador como para arrendatario, y los ha recortado sustancialmente o eliminado.
El Gobierno ve la vivienda como una fuente de recaudación de impuestos, lo que penaliza la actividad promotora, constructora, la de venta y la de alquiler. No puede decir que apuesta por el alquiler y recortar los incentivos que había para este mercado, porque eso significa que sus palabras y la realidad van en sentido contrario. Cuando así sucede, está claro que el gobierno no dice la verdad.
F.- ¿Cuáles serían los pasos a seguir para una política correcta en materia de alquiler?
Los ayuntamientos deberían gestionar las viviendas vacías que están en posesión de bancos (sean rescatados o no), con la finalidad de evitar su deterioro y generar un mercado de alquiler asequible a cualquier bolsillo. Deberían establecer un precio de alquiler simbólico para las viviendas (por ejemplo, 50 euros mensuales) y destinar el importe percibido al mantenimiento de las fincas. Estas medidas permitirían aumentar la protección social a los más desfavorecidos y mejorar su calidad de vida.
F.- Entonces, ¿está de acuerdo con las sanciones que, desde algunos consistorios, se quieren imponer a los bancos por tener viviendas vacías?
Totalmente. Estoy de acuerdo en las sanciones que se imponen a los bancos, pero no estoy de acuerdo si éstas se aplican a los promotores o a los particulares. El motivo es que la mejora de la solvencia o el rescate de algunos de ellos nos ha costado a todos los españoles mucho dinero. En algunas casos, de forma directa (cajas de ahorro nacionalizadas), en otros, de forma indirecta (mediante la compraventa de bonos del Estado). Debido a ello, no creo que debamos permitir que los bancos especulen con nuestro dinero, mantengan viviendas vacías a la espera de que los precios suban y obtengan con su venta, en algunos casos de aquí a unos años, una considerable plusvalía.
F.- ¿Cuál es el futuro del mercado del alquiler?
En el futuro veremos bajadas continuadas del precio del alquiler, sobre todo en las poblaciones del extrarradio y en los barrios más humildes de las grandes ciudades.
Al final de la actual década, probablemente haya entre 1,5 y 2 millones de personas menos que al principio, dándose la primera cifra si la recuperación de la economía es vigorosa en los próximos años y la segunda si el crecimiento del PIB no supera el 2% en cualquiera de los siguientes ejercicios. Por tanto, menos población, especialmente jóvenes y extranjeros, menos demanda de alquiler y, por consiguiente, menores alquileres.
Adicionalmente, veremos cómo progresivamente desaparecen del mercado de alquiler, aquellas familias que estaban en tal situación porque consideraban excesivo el precio de venta, aunque tenía recursos para adquirir una residencia en propiedad. Ahora, ya han tomado conciencia de que en las principales ciudades el precio de venta ya está subiendo y, por tanto, consideran que es el momento de comprar una.
Finalmente, una sustancial parte de los que han comprado una vivienda en los últimos años, y continuarán haciéndolo durante los dos próximos ejercicios, soninversores patrimonialistas que pretenden alquilar sus propiedades. Por tanto, no sólo la demanda disminuye, sino que la oferta aumenta. El resultado: bajada de precio y elevada dificultad en algunos casos para alquilar las viviendas.
F.- ¿Qué supone el Master en Asesoría y Consultoría Inmobiliaria del que es director para sus alumnos?
Para aquellos que tienen ya un bagaje importante, el master puede suponer un importante ascenso en su carrera profesional ya que actualizan sus conocimientos y toman contacto con los principales ejecutivos del sector inmobiliario español.
Para los estudiantes más jóvenes, el master supone obtener un gran conocimiento de las diversas modalidades de negocio inmobiliario: viviendas, naves industriales, oficinas, residencias de estudiantes, de la tercera edad, etc.
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