Es el mejor momento para comprar
Fotocasa entrevista a Gonzalo Bernardos, profesor titular del Departamento de Teoría Económica de la Universidad de Barcelona y de la Universitat Oberta de Catalunya, y Director del Máster de Asesoría y Consultoría Inmobiliaria de la Universidad de Barcelona, en el que expone sus conocimientos como experto del sector, explica que “es el mejor momento para comprar” vivienda.
Fotocasa.- INE, Notariado, Fomento… son muchas las estadísticas que muestran una ligera recuperación de los precios de la vivienda. ¿Qué hay de cierto en esto?
El sector inmobiliario en materia de precios se debe analizar por partes. La recuperación de los precios se está dando significativamente en las que son las mejores zonas de Barcelona, Madrid, Bilbao, Valencia. En definitiva, en las grandes capitales del país. Sin embargo, en los alrededores de éstas y en la inmensa mayoría de localidades turísticas los precios continúan cayendo. Además, existe un último segmento, que es el que corresponde a las poblaciones pequeñas con un gran exceso de vivienda, en el que prácticamente no hay ventas porque la demanda es inexistente, a pesar de que en algunas de ellas una vivienda de 50 m2 puede costar sólo 20.000 euros.
F.- Entonces, ¿no se puede decir que los precios de venta han tocado fondo?
La estadística contabiliza donde se hacen transacciones y no donde no se realizan. Donde se están haciendo transacciones es, mayoritariamente, en las grandes ciudades, por eso en las estadísticas estamos viendo incipientes subidas de precios. No obstante, esto no quiere decir que los vendedores están aumentando los precios que piden, sino que están aplicando en la vivienda usada un descuento inferior al del año pasado. En cuanto a la vivienda nueva distinguimos dos distintos tipos: las que están en poder de los promotores, que se venden muy pocas porque los precios están fuera de mercado (porque el suelo fue comprado hace años a un precio excesivo y rebajar el precio significa perder dinero) y las de los bancos, que se rigen por cuánto tienen provisionado el activo para decidir un precio u otro. Éstas son las que han visto sus precios sustancialmente rebajados. Los principales compradores son grandes inversores o fondos internacionales, que están comprando al por mayor.
F.- ¿Y qué pasa con el mercado del alquiler?
Los precios del alquiler siguen bajando. En 2014 se está produciendo una reducción del número de operaciones de alquiler porque los inmigrantes se van del país, porque hay personas que vivían de alquiler y ahora compran vivienda, y por el efecto de compartir piso. La vivienda de alquiler fue un magnífico refugio para el negocio de los intermediarios (las operaciones aumentaron considerablemente entre 2009 y 2013). En el 2014, está disminuyendo el número de contratos de alquiler y también las rentas en ellos fijadas. Excepto en las mejores ubicaciones de las grandes y medianas ciudades, el precio del alquiler va seguir bajando en los próximos años. El motivo es la previsible salida del país de, como mínimo, un millón y medio de personas en los próximos años y el exceso de oferta existente en este segmento de mercado.
F.- Así pues, ¿cree que es el momento de comprar o alquilar?
Es el mejor momento para comprar que recuerdo. Principalmente por tres factores: porque los precios están muy por debajo de la tendencia natural de mercado. Debido a ello, quién compre ahora, lo hará con descuento.
También porque, por primera vez desde 2008, la economía está creciendosignificativamente. Mi expectativa es que este año lo haga a un ritmo del 1,5% y del 2,2% el 2015. Por tanto, la demanda de viviendas en el futuro crecerá.
Por último, porque el Euribor a un año está prácticamente en mínimos históricos y los bancos en el segundo semestre darán bastante más crédito que en el pasado reciente, ya que su solvencia ha mejorado en una elevada medida.
Además, si comparamos los intereses que pagamos por una vivienda que compramos con lo que pagaríamos de alquiler, veremos que en prácticamente todos los casos el importe de los primeros es bastante menor que el de los segundos. El problema es que para comprar se necesita tener ahorrado, como mínimo, un 30% del importe de venta de la vivienda. Además, en un próximo futuro, los bancos casi sólo darán crédito a aquellos con una nómina familiar igual o superior a 3.000 euros.
F.- ¿Se está recuperando entonces el sector?
En 2013 se visaron aproximadamente 35.000 viviendas en España, el mínimo histórico de toda la serie, así que sólo se puede mejorar. Este año 2014 preveo que dicho número se sitúe en 60.000, aunque comparado con las 920.199 de 2006, sigue siendo un número muy reducido. Por otra parte, el Gobierno por primera vez en los últimos años está gastando más en obra pública y, próximamente, incentivará mucho más que en los últimos años la rehabilitación de viviendas. Finalmente, las elecciones municipales de mayo de 2015, están haciendo que los ayuntamientos disparen su gasto en nuevas obras. Debido a ello, el sector de la construcción que perdió hace poco el millón de ocupados, lo volverá a recuperar en breve plazo de tiempo.
F.- ¿Qué opinión le merece la última reforma fiscal presentada por el Partido Popular?
Esta reforma penaliza la vivienda en alquiler. Los arrendadores pierden una parte de sus ventajas al eliminarse parte de la desgravación y los arrendatarios pierden totalmente los incentivos que tenían. Por tanto, el sector inmobiliario se ha quedado prácticamente sin incentivos fiscales, ya que la desgravación a la compra de la vivienda fue suprimida el 1 de enero de 2013.
F.- ¿Qué políticas en materia de vivienda se deberían hacer desde el Gobierno?
El Gobierno lo que tendría que hacer, aunque esté en contra la Comisión Europea, es volver a instaurar la desgravación fiscal a compra de vivienda e incluso también a la de la segunda residencia. En el año 1985, la combinación de ambas permitió un gran auge del mercado inmobiliario y ayudó notablemente a finalizar una crisis que duraba desde hacía 7 años. Este país, para una completa recuperación de la economía, necesita un sector de la construcción potente, pues es el que más ocupación genera entre los trabajadores menos formados, que son los que suponen, en la actualidad, un mayor porcentaje de los parados. No obstante, el sector no debe volver a los niveles de 2006 y 2007, ya que su auge fue excesivo y generó numerosos efectos perjudiciales sobre la economía española. Indiscutiblemente, las recomendaciones que vienen de la Comisión no favorecen al sector de la construcción, ya que lo identifican injustamente como el generador de la larga crisis que hemos padecido. Si se ha construido tanto, ha sido porque los bancos han concedido numerosos créditos sin seguir el habitual criterio de prudencia que históricamente se exigía a sus ejecutivos.
F.- ¿Cuál es el papel de los inversores extranjeros en nuestro mercado inmobiliario?
En este momento es muy importante. Los inversores españoles tienen miedo porque se equivocaron al invertir excesivamente cuando el mercado era alcista, pasando de ser extremadamente arriesgados entonces a ser muy conservadores ahora. Debido a ello, aunque el mercado es ahora un chollo, no invierten (es el efecto recuerdo). Losinversores extranjeros, que tienen una perspectiva más global, ven la posibilidad de hacer magníficos negocios en el mercado español. No obstante, ni mucho menos todos lo harán, ya que la mayoría no conoce suficientemente las peculiaridades de nuestro mercado. En sus compras, la principal variable es el precio medio por vivienda. Al comprar grandes lotes, éste les sale muy bajo. No obstante, es muy dudoso que puedan obtener plusvalías en ubicaciones donde no hay demanda significativa de vivienda (pequeñas ciudades y algunos pueblos), ni ahora ni cinco años después. Y estos son los sitios donde principalmente están comprando.
F.- Así, ¿no piensa, como alertan algunas voces, que estos inversores pueden generar una segunda burbuja inmobiliaria en nuestro país?
Por favor, con el exceso de viviendas, oficinas, naves industriales, etc… ¿cómo va a haber una nueva burbuja inmobiliaria próximamente? Para que esto suceda se tienen que dar dos condiciones: que haya una gran facilidad para obtener créditos, cosa que no pasa, y que la demanda de viviendas sea superior a la oferta, siendo esto último lo contrario de lo que está sucediendo en la actualidad.
F.- ¿Cuáles son sus previsiones para este final de 2014 y para los próximos años?
En 2015 el mercado de la vivienda dará una gran sorpresa y, en las zonas de clase media y alta de las principales ciudades españoles, la subida rondará el 10%. De aquí a 10 años, el que compre en una buena localización, con escasa oferta disponible en el futuro, va a obtener una plusvalía cercana al 100%. Esto se debe a que el comprador actual está comprando un “chollo” y, además, porque lo bueno y escaso a medio plazo siempre proporciona una rentabilidad superior a aquellos activos situados en un localización escasamente atractiva donde existe un elevado exceso de oferta. Lo sucedido en 2006 y 2007 no tenía ningún sentido económico: subían mucho más los precios de las viviendas ubicadas en pueblos pequeños que en la gran ciudad. Era una locura del mercado, como ha quedado demostrado.
F.- Usted dirige un máster en asesoría y consultoría inmobiliaria, ¿qué proporciona este curso a sus estudiantes?
Una completa formación en cualquiera de las áreas principales del mercado inmobiliario y una guía para gestionar e invertir con éxito en un mercado que ha dejado la crisis y que empieza a recuperarse. Este es un máster para que los alumnos hagan buenos negocios, sepan dónde y cómo invertir, cómo obtener en un futuro más clientes y conseguir que éstos consigan unas elevadas rentabilidades. Es decir, un máster que pretende que el participante se gane la vida mucho mejor de lo que hasta ahora lo hacía.
