Gastos e impuestos, la compra de una vivienda
¿Sabes cuáles son los gastos e impuestos de la compra de una vivienda? La hipoteca no es el único gran gasto que entraña la compra de una vivienda. De hecho, son muchos los costes e impuestos que se deben afrontar para ser propietario de un piso.
Entre la tasación de la casa, el notario, el registro y los correspondientes impuestos (IVA, AJD, ITP…), los expertos recomiendan tener unos ahorros de al menos el 13% del precio de la vivienda. Todos ellos son gastos obligatorios que giran en torno a la compraventa de una vivienda, aunque la ‘factura’ a pagar dependerá de si se trata de una casa nueva o usada y del importe de la misma. Resumimos en qué consiste cada uno y cuál es su precio aproximado en 2017:
Gastos comunes en viviendas nuevas y usadas se solicite hipoteca o no:
– La notaría. Otro gasto a tener en cuenta a la hora de comprar una casa, tanto nueva como usada, es la notaría. Los honorarios de los notarios, denominados aranceles, están regulados por el Estado y todos cobran lo mismo por idénticos servicios. En el caso del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, los precios están entre 600 y 875 euros, dependiendo del precio del inmueble. Por ejemplo, por un piso de 100.000 euros se pagarían menos de 700 euros, mientras que por uno de 250.000 euros se deberían abonar casi 800 euros.
– El Registro de la Propiedad. También cuesta dinero inscribir las escrituras que ha firmado el notario. De nuevo, los honorarios están fijados por normativa y dependen directamente del precio del inmueble, aunque suelen situarse entre 400 y 650 euros.
– Los impuestos vinculados a la compraventa. El comprador de una vivienda también debe tener un colchón extra para pagar impuestos, aunque la cuantía dependerá del precio de la casa y de si es nueva o de segunda mano.
En el caso de viviendas nuevas, el impuesto más importante es el IVA, que en 2017 asciende al 10%. Es decir, supondría 10.000 euros en el caso de una vivienda de 100.000 euros y de 25.000 en una de 250.000 euros. En el caso de una vivienda pública el IVA puede ser del 4%, pero varía en función de la CCAA y el tipo de vivienda social de que se trate.
Al IVA hay que añadir un segundo impuesto: el de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Se trata de un tributo que se genera por firmar en el notario e inscribirse en el registro. El tipo de gravamen aplicable será el que determine cada comunidad autónoma, en términos generales estaría entre el 0,5% y el 1,5% del importe de la compraventa.
En cambio, para las viviendas usadas el tributo más importante es el Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales (ITP). En este caso, la cuantía depende del porcentaje que se aplica sobre el precio escriturado y de la comunidad autónoma en la que se encuentre la casa, aunque por regla general se aplica un tipo de entre el 6% y el 10%.No obstante, para VPO, familias numerosas y jóvenes suelen existir tipos reducidos. Por ejemplo, en Madrid las familias numerosas que compren una vivienda libre pagarán un 4% de ITP sobre el precio escriturado siempre que la vivienda que se compre sea la habitual.
– La gestoría, un gasto opcional. El único gasto opcional de la compraventa de una vivienda es el de la gestoría, la entidad que el cliente puede contratar para tramitar la liquidación de los impuestos y realizar otros papeleos. Son profesionales libres, así que en este caso no existen tarifas concretas, y suelen contratarse solo cuando se abre una hipoteca para adquirir el inmueble. Su coste aproximado es de 300 euros.
Con la hipoteca los gastos cambian
Si el comprador va a adquirir la vivienda nueva o usada mediante un préstamo hipotecario, habría que sumar algunos gastos extra a los vinculados con la compraventa.
– La tasación de la casa. En el caso de que el comprador vaya a solicitar una hipoteca, es necesario pagar a una tasadora para que ponga en valor la propiedad y el banco sepa qué porcentaje de financiación le puede conceder. De forma general, las entidades están prestando una cantidad equivalente al 80% del precio de compra o del valor de tasación, fijándose habitualmente en el que sea más bajo. En 2017, la tasación supone un coste de entre 250 y 600 euros, dependiendo de la entidad que realice la tasación, el tipo de inmueble y su valoración.
– Notaría, Registro y AJD, depende. La firma del préstamo hipotecario también lleva aparejados unos gastos de notaría, Registro y AJD. Sin embargo, y tras las recientes sentencias judiciales, no todos corren a cargo del cliente. Cada vez más jueces están dando la razón a los hipotecados afectados por los gastos de formalización hipotecaria.
Por ejemplo, BBVA asume ya el coste del Registro de la Propiedad y la notaría de la firma de la hipoteca, mientras que Santander paga dichos gastos solo de la primera copia de la escritura más los de la copia simple a favor del banco. Bankia, por su parte, se hace cargo de la mitad de los gastos de la gestoría, del 100% de los gastos de registro y de los gastos de notaría relativos a la copia electrónica y ejecutiva en favor del banco, mientras que Caixabank asume una parte de los gastos de la gestoría y abona actualmente la inscripción registral. En cuanto a la notaría, también se hace cargo de una parte de la copia de las escrituras.
Otras entidades como Sabadell, Bankinter, BMN, Abanca, Liberbank o Kutxabank también ofrecen servicios similares, mientras que Popular, Liberbank e ING están entre los bancos que, de momento, no asumen ningún gasto. [Consulta aquí el caso concreto de cada entidad]
Ahora bien, a cambio de asumir buena parte de los gastos, muchas entidades están recuperando las comisiones de apertura de los préstamos hipotecarios o bien, exigiendo un tipo de interés más alto que el diferencial pactado durante el primer o los dos primeros años de vida de la hipoteca.
– La gestoría. El banco que nos concede la hipoteca es quien selecciona una gestoría para que realice la labor administrativa y lleve a cabo todos los trámites. Este gasto, conocido como ‘provisión de fondos’, conlleva un posterior desembolso a favor del cliente. Y es que la gestoría debe devolver al hipotecado el dinero sobrante y entregarle las facturas y las escrituras tras abonar los gastos de notaría, registro y AJD que no asuma su entidad financiera.
