Medidas en el alquiler contra la crisis del Coronavirus
Las principales medidas en materia de alquiler frente a la crisis del Coronavirus introducidas por el Real Decreto-ley 11/2020 (publicado el 1 de abril de 2020) que son aplicables a partir del día 2 de abril de 2020, son las siguientes;
Las medidas son aplicables únicamente a contratos de alquiler de vivienda habitual, es decir, contratos sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos. Esto implica que las medidas no tienen efectividad frente a alquileres distintos a los de vivienda habitual como son por ejemplo el alquiler de locales o de viviendas alquiladas por temporada (estudiantes, vacacional…).
Las medidas de alquiler contra la crisis del Coronavirus son:
Suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional.
La primera medida en el alquiler para frente a la crisis del coronavirus es que, en caso de que iniciemos un procedimiento de desahucio, esté se verá suspendido si los inquilinos acreditan que se encuentran en situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia del COVID-19 que les imposibilita encontrar una alternativa habitacional.
La suspensión del procedimiento será hasta que los servicios sociales adopten las medidas oportunas, pero no podrá ser superior a los seis (6) meses a contar desde el 2 de abril del 2020.
Entendemos que aquellos desahucios por falta de pago que se hayan iniciado antes de pandemia no les será de aplicación esta medida, puesto que la situación no es sobrevenida por el COVID-19, sino que ya existía antes. Aun así, estos procedimientos también se han visto paralizados puesto que la actual situación de alarma implica la suspensión de los procedimientos y cancelación de juicios y lanzamientos.
Definición de la situación de vulnerabilidad.
Se entiende que un inquilino está en situación de vulnerabilidad cuando se den estas dos circunstancias:
- Que el inquilino pase a estar en situación de desempleo, ERTE, haya reducido su jornada o se haya visto afectado por circunstancias similares que supongan una perdida sustancial de ingresos respecto al mes anterior; y,
- Que la renta más los suministros (luz, agua, teléfono, gas, internet…) sea superior o igual al 35% de los ingresos.
El decreto marca una serie de limitaciones:
- El límite económico se fija en tres veces del IPREM (unos 1.650€/mes) que se verá incrementado en función del número de descendientes o ascendientes a cargo. Es decir, si se perciben ingresos iguales o superiores a dicha cantidad no se considerará una persona en situación de vulnerabilidad.
- Que el inquilino no sea propietario de una vivienda o tenga usufructo de una vivienda en España.
En caso de que haya más de un inquilino, se tendrá en cuenta los ingresos percibidos por todos ellos.
Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
En aquellos contratos en los que finalice el periodo mínimo de prórroga de obligado cumplimiento para el arrendador entre el día 2 de abril de 2020 y trascurridos dos meses desde la finalización del estado de alarma, el inquilino podrá solicitar al arrendador una prórroga por un periodo máximo de seis (6) meses más. Está prórroga tiene que ser aceptada por el propietario.
La normativa aplicable desde el 5 de marzo de 2019 marca un periodo mínimo de 5 años si el arrendador es persona física o 7 si es persona jurídica. No obstante la normativa anterior marcaba un periodo mínimo de 3 años indistintamente de si el propietario es una persona física o jurídica.
Moratoria de deuda en caso de empresas o grandes tenedores de inmuebles.
Esta medida solo se aplica en aquellos casos en los que el propietario de la vivienda sea (i) una empresa o (ii) un gran tenedor (aquellas personas físicas o jurídicas que tengan más de 10 inmuebles urbanos).
Lo primero que se pretende por el Real Decreto es un acuerdo entre propietario e inquilino. Estamos ante una situación excepcional y conviene entender las circustancias de cada inquilino y dar facilidades. Aquí mostramos un listado de empresas que condonan o aplazan el pago de la renta del alquiler.
En caso de no existir acuerdo, el inquilino que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica podrá solicitar al propietario en el plazo de un (1) mes desde el día 2 de abril de 2020, esto es, hasta el próximo 2 de mayo de 2020, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta.
El propietario deberá contestarle en un plazo de siete (7) días una de estas dos opciones:
- Reducción del 50% de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes si fuese necesario, con un máximo de cuatro (4) meses.
- Moratoria en el pago de la renta durante el periodo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes si fuera necesario hasta un máximo de cuatro (4) meses. La primera renta que podrá aplazarse será la de mayo 2020.
Las cantidades de renta acumuladas en la moratoria (nunca superiores a los cuatro meses) se fraccionarán en cuotas a pagar por el inquilino durante, al menos, tres (3) años.
Moratoria de deuda en caso de personas físicas con menos de 10 inmuebles urbanos.
Al igual que en el caso anterior, el Real Decreto aboga por un acuerdo entre las partes.
En caso de que no haya acuerdo, el inquilino que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica podrá solicitar al propietario en el plazo de un (1) mes desde el día 2 de abril de 2020, esto es, hasta el próximo 2 de mayo de 2020, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta.
El propietario deberá contestarle en un plazo de siete (7) días una de las opciones siguientes:
- Que acepta lo propuesto y marcar las condiciones del aplazamiento o de fraccionamiento aplazado de la deuda.
- Proponer alguna otra alternativa.
- No aceptar aplazamiento alguno. En este último supuesto, el inquilino podrá acogerse a la financiación del Estado. (Ver punto siguiente).
Financiación a los inquilinos que se encuentren en situación de vulnerabilidad para el pago de la renta. Solo aplicable a inquilinos cuyos propietarios no sean (i) empresas ni (ii) grandes tenedores de inmuebles.
Los inquilinos en situación de vulnerabilidad que no puedan hacer frente al pago de la renta podrán solicitar financiación a las entidades bancarias.
Dicha financiación deberá dedicarse al pago de la renta y el importe ascenderá a un máximo de seis (6) mensualidades.
El plazo de devolución será de seis años, prorrogable excepcionalmente por otros cuatro. El tipo de interés será el 0%.
Ayudas a inquilinos que se encuentren en situación de vulnerabilidad. Solo aplicable a inquilinos que hayan solicitado financiación para el pago de la renta.
Estas ayudas al alquiler se otorgarán a inquilinos que estén en situación de vulnerabilidad y que tengan problemas transitorios para atender al pago parcial o total del alquiler.
Estas ayudas tienen la finalidad de hacer frente a la devolución de la financiación contraídas por hogares vulnerables que no se hayan recuperado de su situación de vulnerabilidad.
La cuantía de esta ayuda será de hasta 900€ al mes y de hasta el 100% de la renta o, en su caso, de hasta el 100% del principal e intereses de préstamos que se haya suscrito con el que se haya satisfecho el pago de la renta de la vivienda habitual.
Por su parte Pedro Cabezas, titular del despacho Kontor Abogados en Bilbao nos indica que tramitarán gratuitamente las ayudas para los inquilinos en situación de vulnerabilidad.
Este es un pequeño resumen. Si queréis acceso al texto completo os dejamos el enlace aquí.
Como último punto queríamos matizar que estas medidas en la práctica están resultando insuficientes y muchos de los inquilinos están optando por rescindir los contratos de alquiler. Si este es tu caso te recomendamos que leas nuestro post sobre la rescisión de contratos de alquiler tanto de vivienda como de locales. Os dejamos en enlace aquí.
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