Cambiar el titular en un contrato de alquiler, ¿es posible?
Si vives en un piso de alquiler quizás llegue la situación en la que tengas que cambiar el titular. Esto sucede por ejemplo si sois varios inquilinos que compartís piso y alguno de vosotros lo dejáis, o si la persona que figuraba como titular se marcha y llega una persona nueva. A continuación te explicamos si es posible cambiar el titular en un contrato de alquiler.
El cambio de titular sirve para no tener que hacer un contrato nuevo sino una cesión del contrato de alquiler o una subrogación.
La cesión del arrendamiento es un contrato que tendrá que hacer el inquilino actual con un tercero, en el que le cede los derechos y deberes que se pactaron con el dueño en el contrato original. Para poder hacer la cesión el arrendador tiene que estar de acuerdo y dar su consentimiento añadiendo un anexo al contrato de alquiler con los datos del nuevo inquilino.
Sin embargo, la subrogación es cuando un nuevo arrendatario ocupa el puesto del anterior sin necesidad de permiso por razones que escapan a su elección. Estas situaciones suelen ser dos casos concretos:
- El primero es si fallece el inquilino, en ese caso, su pareja o un pariente podría pasar a ser el titular del contrato de alquiler sin que el dueño de su consentimiento.
- El otro caso es si los inquilinos son una pareja y se separan o divorcian. A pesar de que el contrato de alquiler estuviese a nombre de los dos, o a nombre de la otra persona, tendrá derecho a ser el titular del contrato de alquiler el otro cónyuge si lo declara una sentencia judicial.
Antes de firmar el contrato de alquiler y decidir si serás el titular del contrato, o de si lo serás junto a una pareja o amigos, piensa bien en las consecuencias ya que si un día tienes un conflicto con el casero o con tus compañeros de piso el contrato es algo vinculante.
¿Y si cambia el dueño de la vivienda?
Puede darse el caso contrario en el que vives en una casa de alquiler pero cambia tu arrendador. El nuevo arrendador se subrogará a la posición del anterior y no hace falta un anexo en el contrato ya que lo que cambia es la titularidad de la vivienda alquilada.
El cambio de arrendador puede darse en dos situaciones, una de ellas en la que fallece el dueño y los herederos se subrogarán al contrato y serán los dueños con las mismas condiciones.
La otra situación es que la vivienda cambie de dueño sin que este fallezca, pueden darse dos casos nuevamente. El más habitual es que el dueño del piso quiera vendar la casa, en ese caso, si el alquiler está inscrito en el Registro de la Propiedad, el nuevo propietario tendrá los derechos y obligaciones del alquiler firmado si sigue vigente.
El otro caso es que el propietario pierda el piso por culpa de una sentencia judicial o ejecución hipotecaria. En ese caso ocurre lo mismo, si está inscrito en el registro se realiza una subrogación del nuevo arrendador con los términos del antiguo contrato, pero si no está inscrito se extingue el arrendamiento.
El Registro de la propiedad
En ese caso, es importante destacar la importancia de que el contrato de alquiler este inscrito en el Registro de la Propiedad, ya que si sucede cualquier de estas situaciones no tendrías ningún derecho sobre la vivienda alquilada y tendrías que dejar el piso.
La inscripción en el Registro no es obligatoria pero tiene dos grandes ventajas para ti como inquilino: te aseguras de que la persona que alquila la vivienda es realmente el propietario de la casa y evitas posibles fraudes, y te proteges frente a terceros. Tal y como comentábamos, si llegado el momento el propietario de la vivienda cambia, tú seguirás teniendo las mismas condiciones de alquiler que firmaste.
El aspecto negativo es el coste, pero habitualmente las agencias inmobiliarias o los propietarios suelen encargarse de estos gastos, en caso contrario, puede negociarse o dividir el pago entre las dos partes.
Además para el alquiler de la vivienda será necesario un Certificado energético, que habitualmente realiza el propietario. Antes de ir a vivir a la vivienda podrás conocer la eficiencia de esta, y el gasto que tienen sus instalaciones.
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