Alquileres de renta antigua, ¿qué va a pasar?

Alquileres de renta antigua

Alquileres de renta antigua, ¿qué va a pasar?

Los alquileres de renta antigua dejarán de ser para la toda la vida… en algunos casos.

Los alquileres de renta antigua dejarán de ser para la toda la vida… en algunos casos. Estos arrendamientos que entraron en vigor a partir de la anterior Ley de Arrendamientos Urbanos (1964) se caracterizan por ser excesivamente beneficiosos con los inquilinos. Los hogares que aún a día de hoy disfrutan de ello tienen rentas congeladas desde hace más de 20 años, tan solo actualizadas por la subida del IPC y con un régimen de prórroga forzosa indefinida con posibilidad de subrogación, que a día de hoy acarrean más gastos a sus propietarios que beneficios.

“Tengo alquilado un piso pequeño a una señora muy mayor que me está pagando 19,38 euros al mes”, comenta un Jacinto P., un propietario que recibió este piso en alquiler de sus padres y al que todavía no ha podido sacarle rendimiento. “No voy a echar a nadie y menos a una señora tan mayor, pero siendo una herencia familiar, no es justo que tenga que estar tantos años esperando para sacarle algún beneficio y que me cueste más la comunidad que lo que recibo de renta”, indica.

Límites para prolongar el alquiler de renta antigua

En previsión de esta situación, 20 años después de la disposición Transitoria Primera Ley 29/1994, del 24 de noviembre, se introducen supuestos previstos para subrogar los alquileres de viviendas de renta antigua:

1. Si el piso no ha pasado todavía a un inquilino distinto al primero antes de la entrada en vigor de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre, “la vivienda se podrá subrogar de forma exclusiva y excluyente al cónyuge del inquilino no separado legalmente o de hecho, o a los hijos que conviviesen con inquilino original durante los dos años anteriores a su fallecimiento”, indica Fernando Acedo Lluch, abogado del bufete Acedo Abogados. También se podría subrogar a los ascendientes del inquilino que estuviera a su cargo y hubieran convivido con él los tres años anteriores a su muerte. Una vez subrogado el piso con estas excepciones, el alquiler de renta antigua se extinguirá una vez fallezca este segundo inquilino que ha recibido la vivienda, sea cónyuge, ascendiente o hijo del inquilino original si tiene una minusvalía igual o superior al 65%. No obstante, si los hijos no tienen ese grado de invalidez, el contrato de alquileres terminará en dos años después de la subrogación o el día en que este cumpla 25 años si fuera posterior.
2. Si ya se traspasó el piso alquilado de inquilino original a otro procedente –cónyuge, ascendiente o hijo- después de la entrada en vigor de la Ley 29/1994 de 24 noviembre, solo se permitirá un subrogación al cónyuge no separado legalmente o de hecho, a los hijos del inquilino que hubiesen vivido dos años en la vivienda antes de su muerte. Al igual que en el caso anterior, “operada la subrogación, el contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65%, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de 25 años si esta fecha es posterior. No se autorizan ulteriores subrogaciones”, confirma el abogado del bufete Acedo Abogados.
3. Si a la entrada en vigor de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre se hubiesen operado dos subrogaciones, no se permitirán nueva subrogación.

Más cambios

Aparte de esta limitación en la subrogación, se han introducido otros cambios en los contratos de renta antigua para viviendas, que nos señala Guzmán López, director del área de Derecho Inmobiliario de Adarve Abogados, son los siguientes:

• El inquilino se hará cargo de algunos impuestos al inquilino como el pago del IBI del piso alquilado, “cuando la cuota no estuviese individualizada se dividirá en proporción a la superficie de cada vivienda”, especifica López.
• El inquilino pagará las obras necesarias de conservación y mantenimiento para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad.
• El inquilino deberá pagar el importe del coste de los servicios y suministros que se produzcan a partir de la entrada en vigor de la ley.
• No procederán los derechos de tanteo y retracto, regulados en el capítulo VI del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, en determinados casos.
• En cuanto al Impuesto sobre el Patrimonio, López explica que “el valor del inmueble arrendado se determinará por capitalización al 4% de la renta devengada, siempre que el resultado sea inferior al que resultaría de la aplicación de las reglas de valoración de bienes inmuebles previstas en la Ley del Impuesto sobre el Patrimonio”.
• Se actualizará la renta. Como refleja la ley, “la renta del contrato podrá ser actualizada previo requerimiento fehaciente al inquilino. Este requerimiento podrá ser realizado en la fecha en que, a partir de la entrada en vigor de la ley, se cumpla una anualidad de vigencia del contrato”. El inquilino podrá oponerse a la actualización de renta comunicándoselo fehacientemente al propietario en el plazo de los 30 días naturales siguientes a la recepción del requerimiento de éste, en cuyo caso la renta que viniera abonando el inquilino hasta ese momento, incrementada con las cantidades asimiladas a ella, sólo podrá actualizarse anualmente con la variación experimentada por el Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo en los 12 meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización. No obstante, la duración de estos contratos puede extinguirse en un plazo de 8 años por no haber aceptado el inquilino su actualización a requerimiento del propietario.

El Decreto Boyer

La introducción del Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, se hizo en una primera intención ayudar a los españoles a acceder a la vivienda para suplir el escaso poder adquisitivo de la España de finales de los años 50. No obstante, en 1985 se introdujo el Real Decreto Ley 2/1985 de 30 de abril para poner fin a estos alquileres casi vitalicios. Con este llamado ‘Decreto Boyer’ los contratos quedaron sujetos en cuanto a su vigencia temporal a lo pactado entre las partes. “No obstante, muchos propietarios por ignorancia o bien de forma voluntaria a partir del 9 de mayo de 1985 se siguieron pactando cláusulas de prórrogas forzosas”, señala Acedo.

“La Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 2011 (núm. 831/2011), ha venido a modificar la interpretación y aplicación de dicha norma. Estableciéndose la extinción de dicho contrato en las mismas condiciones que los contratos creados con la legislación de 1964, ya explicado en líneas anteriores”, aclara Mario Ledesma, director del área inmobiliaria y urbanística de Criterio Abogados.Aunque Ledesma reconoce que no se prevé un día exacto para la finalización de este tipo de alquileres, afirma que “no se producirán más”, una vez expiren las posibilidades de subrogación. Conocer bien los casos en los que se pueden anular estos contratos o solo aquellos en los que se deben ceder los pisos, se ayudará a actualizar lo antes posible estas rentas.

pisos.com