Evitar problemas subarriendo habitaciones: todas las claves
El subarriendo de habitaciones de la vivienda alquilada es una práctica que ha crecido en los últimos años y que debe de conocerse bien por todas las partes implicadas para evitar problemas. Las personas extranjeras son las que más alquilan con esta fórmula, seguidas de las familias monoparentales y estudiantes donde habitualmente hay bastante rotación. En menor dimensión se realizan subarriendos por motivos laborales, con el fin de estar cerca del lugar de trabajo.
Los implicados en esta práctica deben de saber, en primer lugar, que el subarriendo de habitaciones es legal, pero siempre con el previo consentimiento del arrendador. En el caso de los subarriendos consentidos, el propio arrendatario deberá hacer un contrato con cada subarrendatario que vaya a ocupar las habitaciones de la vivienda, especificando las zonas alquiladas y las normas de convivencia de la casa. El subarriendo tendrá la misma duración que el contrato de arrendamiento inicial suscrito entre propietario y arrendatario.
En caso de que el propietario no quiera que el inquilino subarriende las habitaciones, se aconseja que incluya en el contrato una cláusula que lo prohíba. Aunque realmente no sería necesario porque la propia Ley de Arrendamientos Urbanos deja claro que el subarriendo únicamente será legal si el arrendatario tiene consentimiento escrito. Si el propietario descubre el subarriendo puede pedir la resolución del contrato.
El subarriendo consentido no puede ser lucrativo
Es importante destacar que la suma del precio de los subarriendos de las distintas habitaciones no puede superar al precio total del alquiler que paga el inquilino.
Para el propietario, el hecho de tener una persona “non grata” en la vivienda aumenta el riesgo general, tanto de actos vandálicos, como de impago de la renta, etc. Otro tema muy importante es que las aseguradoras no pagan las rentas a pesar de tener una póliza de impago de arrendamiento, puesto que éstas no cubren el subarriendo.
Los subarriendos realizados por Airbnb y otras plataformas, denominados colaborativos, no están regulados. Además, pueden esconder a arrendatarios que quieren hacer del subarriendo un negocio. Por ejemplo, si un inquilino alquila un inmueble en la zona centro de Madrid por 1.000 euros (una o dos habitaciones) puede, a través de estas plataformas alquilarlo por días entre 80-120 euros por jornada con una ocupación de más del 75 %. Estaríamos hablando de unos ingresos medios de 2.250 euros y una rentabilidad de más del 100 %.
Esta práctica, de momento, infringe lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos por hacerlo sin consentimiento del arrendador y por precio superior al del arrendamiento. En caso de darse, sería una causa de resolución de contrato clara. Las pruebas serían fáciles de obtener, puesto que las fotografías de la vivienda aparecen en la plataforma.
Se aconseja a todos los propietarios estar pendientes del movimiento de personas entrando y saliendo de sus casas. También pueden preguntar al portero, en los casos en los que la vivienda disponga de portería física, o bien a los vecinos, si hay ruidos. También estar atentos por si aparecen anuncios de su vivienda en Internet, etc.
Por último, debemos tener en cuenta como tributar las cantidades percibidas en el subarriendo. El importe que perciba del subarrendatario se tributará como rendimiento del capital mobiliario, que, además, no formará base de la renta del ahorro del IRPF y se integrará dentro de la renta general tributando al tipo medio del contribuyente.
Puede darse el caso de que el propietario condicione su autorización a subarrendar el inmueble a cambio de una contraprestación económica que se traduce en un aumento de la renta que le debe satisfacer el arrendatario–subarrendador. En este caso, se tributa como rendimiento de capital inmobiliario.
La Asociación para el Fomento del Alquiler, ARRENTA
