Cómo vender la nuda propiedad en Bilbao
En los últimos días varios clientes han venido preguntando cómo se puede vender la nuda propiedad de su piso en Bilbao. Lo cierto es que nos ha sorprendido, porque no son operaciones muy habituales en el mercado inmobiliario, pero vemos que cada vez hay más personas que se suman a esta modalidad. En este post trataremos de explicarlo de la manera más sencilla posible, no obstante aconsejamos acudir a un profesional inmobiliario para hacer este tipo de operación, ya que no es una venta sencilla para hacer entre particulares y nos puede costar muy caro hacerlo mal.
¿Qué es la nuda propiedad?
Este es el punto de partida, y hemos de decir que muy poca gente tiene claro el derecho de propiedad y se confunde con el derecho de posesión habitualmente.
Imaginemos una casa que se divide en dos, por un lado tenemos la propiedad (que la persona titular le llamamos propietario) y por otro lado tenemos la posesión (que la titular es poseedor). NO siempre propietario y poseedor son la misma persona. Repito, NO siempre propietario y poseedor son la misma persona. Por ejemplo, cuando alquilamos un piso, tenemos una persona que es la propietaria, y otra persona diferente, que es el inquilino, sería el poseedor. Lo mismo ocurre por ejemplo cuando nos okupan el piso, podemos ser nosotros propietarios pero poseedor pasa a ser el okupa. Cuando propietario y poseedor coinciden, se dice que la persona tiene la plena propiedad del inmueble.
La nudad propiedad supone hablar de la propiedad del piso, pero no del poseedor. Entonces a través de la venta de la nuda propiedad, una persona que tiene la plena propiedad (es decir propiedad y posesión) vende la propiedad a cambio de dos cosas: (i) Un pago, que es inferior al valor de mercado y (ii) el derecho a quedarse esa persona disfrutando en el piso hasta su fallecimiento (que es lo que denominamos usufructo).
Como muchos estaréis pensando, un valor decisivo en el precio es el estado y la edad de la persona y estáis muy acertados. Cuanto mayor sea la persona que quiere vender la nuda propiedad, más dinero sacará con la venta (porque se prevé que le quedan menos años de vida).
Vamos a poner un ejemplo que siempre se ve mejor: Supongamos una pareja (Jon y Ane) de 80 y 90 años de edad que tienen un piso en Bilbao. A través de la venta de la nuda propiedad Jon y Ane venderían su casa a un tercero (Juan) a cambio de que Juan les deje vivir en el piso hasta el fallecimiento de los dos. Juan no podrá usar la vivienda durante ese tiempo.
Es habitual que sean inversores los que compran este tipo de productos, ya que se hace una inversion inicial sin retorno inmediato y, además, el nuevo propietario tendrá que pagar los gastos de IBI, comunidad de propietarios, posibles derramas… etc., como cualquier otro propietario.
Pero… ¿Qué ventajas tiene vender la nuda propiedad?
La principal ventaja es que las personas que venden la nuda propiedad pueden seguir usando el piso y recibir el dinero de la venta. El vendedor garantiza el uso y disfrute de su vivienda para siempre.
¿Cómo se puede vender la nuda propiedad?
La venta es muy similar a la de un piso, y el proceso de venta comenzará con un arras y terminará con la escritura ante notario.
En esa escritura final, se firmará por un lado la venta del piso, y la constitución del usufructo, el cuál es imprescindible que se inscriba en el registro de la propiedad. El derecho de usufructo es un derecho constitutivo, lo que significa que si no se inscribe en el registro de la propiedad no existe.
También es habitual que no se pague todo el precio de la nuda propiedad en un único pago, sino que se haga en diferentes momentos. Para esto lo mejor es que consultes con tu asesor inmobiliario.
¿Cómo tributa?
Por último, es importante saber no solo cómo se puede vender la nuda propiedad de su piso en Bilbao sino también cómo tributa:
Primero hay que calcular el valor del usufructo. La valoración del usufructo en Bizkaia es la siguiente:
1. Usufructo temporal
- Se calcula a razón de un 2 % del valor del bien por cada año, con un mínimo de 2 y una máximo del 70 %.
- Si el usufructo es por periodo inferior a un año, se calcula el 2% del valor del bien.
- Si es por un periodo de más de un año, se calcula un 2% por año, despreciando los periodos inferiores al año y teniendo en cuenta el límite máximo.
Ejemplo
Usufructo temporal por ocho años y medio sobre una lonja que tiene un Valor Mínimo Atribuíble de 100.000€. ¿Cuál es la base imponible?
16% de 100.000€, se calcula multiplicando 8 años por el 2% del usufructo temporal (el período que no llege a un año no se computa).
2. Usufructo vitalicio
Calculamos el porcentaje correspondiente al usufructo según esta fórmula:
- (89 – edad del usufructuario en el momento de la constitución del usufructo )%
- Con el límite máximo del 70% y mínimo del 10%
En segundo lugar, una vez calculado el valor, le aplicamos el tipo impositivo que en vivienda será un 4%. Os dejamos aqui el link a todos los tipos.
En Inmobiliaria Somera te ayudamos
Este es un pequeño resumen de cómo se puede vender la nuda propiedad de su piso en Bilbao. Como veis es un poco complicado, y conviene contar con un agente inmobiliario de confianza que pueda evitar sustos y problemas. Os dejamos aqui otro post que hicimos hace tiempo, y os recomendamos su lectura.
Si tienes alguna duda o pregunta puedes ponerte en contacto con nosotras en el email somera@inmobiliariasomera.com o en el teléfono 946 790 350 o puedes acercarte a nuestra oficina en la calle Somera nº25 PB, estaremos encantadas de ayudarte.
